یکی از سوالاتی که موکلانی که به ما مراجعه می کنند به کرات می پرسند این است که آیا فروش ملک در رهن بانک ممکن است یا خیر؟ آنچه مسلم است این است که این قبیل املاک هر چند به قیمت پایین، اما مورد معامله قرار می گیرند. در این مقاله به دنبال پاسخ به این پرسش هستیم که آیا فروش چنین ملکی صحیح است؟ به عبارت شفاف تر، آیا می توان ملکی که در رهن بانک است را مورد خرید و فروش قرار داد؟در پاسخ باید گفت، فروش ملک در رهن بانک اصولا با حفظ حقوق بانک به عنوان مرتهن بلااشکال است. اما این مسئله فرض دیگری هم دارد. در این مقاله به بررسی دقیق تر این موضوع می پردازیم.
خرید و فروش ملک در رهن بانک:
اگر ملکی در رهن بانک باشد قطعا این امر بر روی قیمت ملک تاثیرگذار خواهد بود. اما بالاخره موضوع خرید و فروش این املاک نیز ممکن است مطرح شود. یکی از بدترین حالت های معامله این نوع املاک این است که مثلا قیمت ملک 3 میلیارد باشد و اما بدهی که به بانک است نیز حدود 3 میلیارد و یا حتی بیشتر باشد. به عبارت بهتر، بدهی به بانک چیزی در حد قیمت واقعی ملک و یا حتی بیشتر از آن باشد.
در این صورت تکلیف چیست؟
فرض کنید ملکی با قیمت 3 میلیارد ریاد بدهی حدود 3 میلیارد ریال همراه با محاسبه خسارت تاخیر تادیه به بانک دارد. اما فروشنده در این خصوص سکوت می کند. سکوت مالک چه تاثیری دارد؟ آیا این امر از مصادیق جرم کلاهبرداری محسوب می شود یا خیر؟
بررسی وقوع کلاهبرداری در فرض وقوع چنین مسئله ای:
در خصوص املاکی که در رهن بانک هستند نظریات مشورتی و کمیسیون های حقوقی مختلفی وجود دارد. همچنین مراجع قضایی آرای مختلفی در این خصوص صادر کردند. البته می دانید که بسته به اینکه شما خریدار باشید یا فروشنده موضوع کاملا متفاوت خواهد بود. اما در کل این مسئله واضح و روشن است که:
فروش ملکی که در رهن بانک است با در نظر گرفتن حق و حقوق مرتهن (بانک) کاملا صحیح و معتبر است و نمی توان به این معامله خللی وارد نمود. اما در فرضی که ما مطرح کردیم این مشکل وجود دارد که بدهی و خسارت تاخیر تادیه به بانک به قدری روی هم انباشته شده است که حتی از قیمت واقعی ملک زیاد تر شده است.
نظر قضات و محاکم قضایی در این خصوص چیست؟
متاسفانه در این مورد اختلاف نظر وجود دارد:
1- دسته ای از قضات بر این باورند که در اینجا فروشنده مانور متقلبانه ای انجام نداده است. بلکه صرفا سکوت کرده است. بنابراین، نمی توان امر را از مصادیق کلاهبرداری برشمرد و فروشنده را از باب کلاهبرداری تحت تعقیب و مجازات قرار داد.
ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری در این خصوص چنین مقرر می کند:
هر کس از راه حیله و تقلب مردم را به وجود شرکتها یا تجارتخانه های یا کارخانه ها یا موسسات موهوم یا به داشتن اموال و اختیارات واهی فریب دهد یا به امور غیرواقع امیدوار نماید یا از حوادث و پیش‌آمدهای غیرواقع بترساند و یا اسم و یا عنوان مجعول اختیار کند و به یکی از وسایل مذکور و یا وسایل تقلبی دیگر وجوه و یا اموال یا اسناد یا حوالجات یا قبوض یا مفاصاحساب و امثال آنها تحصیل کرده و از این راه مال دیگری را ببرد کلاهبردار محسوب و علاوه بر رد اصل مال به صاحبش، به حبس از یک تا ۷ سال و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که اخذ کرده است محکوم می‌شود.
در صورتی که شخص مرتکب بر خلاف واقع عنوان یا سمت ماموریت از طرف سازمانها و موسسات دولتی یا وابسته به دولت یا شرکت‌های دولتی یا شوراها یا شهرداریها یا نهادهای انقلابی و به طور کلی قوای سه گانه و همچنین نیروهای مسلح و نهادها و موسسات مامور به خدمت عمومی اتخاذ کرده یا اینکه جرم با استفاده از تبلیغ عامه از طریق وسائل ارتباط جمعی از قبیل رادیو، تلویزیون، روزنامه و مجله یا نطق در مجامع و یا انتشار آگهی چاپی یا خطی صورت گرفته باشد یا مرتکب از کارکنان دولت یا موسسات و سازمانهای دولتی یا وابسته به دولت یا شهرداریها یا نهادهای انقلابی به خدمت عمومی‌باشد علاوه بر رد اصل مال به صاحبش به حبس از ۲ تا ده سال و انفصال ابد از خدمت دولتی و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که اخذ کرده است محکوم می‌شود.
بنابراین، فروشنده مرتکب فعل مثبتی نشده، بلکه صرفا ترک فعل (سکوت) انجام داده است.
2- عده ای دیگر بر این باورند، هر چند فروشنده سکوت کرده و فعل مثبتی انجام داده است؛ اما در جایی که بدهی به بانک به قدری روی هم انباشته شده است که حتی از قیمت ملک زیادتر شده، در ایجا عملا بانک ملک را به مزایده می گذارد. بنابراین، ملک متعلق به بانک است. از دیدگاه این دکترین، فروشنده را می توان کلاهبردار خواند و علیه او طرح دعوای کلاهبرداری را مطرح نمود.
نتیجه گیری مقاله:
از منظر قانونی فروش ملکی که در رهن بانک است با حفظ حقوق مرتهن هیچ مشکلی ندارد. اما مسئله در جایی مطرح می شود که بدهی و خسارت تاخیر تادیه به بانک به قدری زیاد است، که به اندازه قیمت ملک و یا بیشتر از قیمت ملک، بدهی ملک است. در چنین حالتی نظر واحدی میان قضات مراجع قضایی وجود ندارد. عده ای بر این باورند که فروشنده مرتکب فعل مثبت و مانور متقلبانه نشده تا بتوان مطابق ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری او را مسئول شناخت و علیه او اقامه دعوا کرد.
اما، گروهی دیگر بر این باورند، در چنین فرضی، فروشنده مرتکب کلاهبرداری شده است. چه اینکه عملا به دلیل بدهی زیاد، ملک مورد مزایده از سوی بانک قرار می گیرد و متعلق به بانک خواهد بود. بنابراین، خریدار حق دارد فروشنده را از باب ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری تحت تعقیب قرار دهد. بهتر است در این خصوص رویه واحدی اتخاذ شود.
قبل از انجام هر امر حقوقی، با وکیل متخصص در آن حوزه مشورت کنید. گروه وکلای موسسه ترنم عدالت با سالها سابقه در امور حقوقی، کیفری، ثبتی، خانوادگی، ملکی، بانکی، امور حسبی و … شما را در رسیدن حقوقتان یاری و مساعدت می نمایند. با ما تماس بگیرید.
برای دریاقت وقت مشاوره حضوری و تلفنی به صفحه درخواست مشاوره و تماس با ما مراجعه کنید.