پیش فروش ساختمان بدون سند رسمی

اگر قرار است ملکی را به صورت پیش فروش خریداری نمایید، حتما باید در قالب سند رسمی این کار را انجام دهید. چه اینکه پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی هیچ گونه اعتباری ندارد. مشاورین املاک نیز از تنظیم هر نوع قولنامه و مبایعه نامه به منظور پیش فروش ملک منع شده اند. از این رو، اگر، مشاورین املاک اقدام به تنظیم هر گونه سندی نمایند، جواز کسب آن ها به طور موقت یا دائم (بسته به دفعاتی که مرتکب این عمل می شوند) تعلیق یا ابطال می گردد.

اگر در مرتبه اول مرتکب جرم تنظیم مبایعه نامه یا قولنامه برای پیش فروش ملک شوند، پروانه آن ها برای یک سال تعلیق می گردد. همچنین اگر برای بار دوم مرتکب همین جرم گردند، پروانه آن ها تا دو سال تعلیق می گردد.چنانچه باز هم این عمل مجرمانه را تکرار کنند، پروانه کسب آن ها برای همیشه ابطال خواهد شد. در ادامه این نوشتار به یک شکواییه پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی می پردازیم. 

همان طور که دیدیم، به قدری قانون گذار بر روی تنظیم سند برای پیش فروش ساختمان حساس بوده است که در ماده 23 قانون پیش فروش ساختمان این موضوع مورد جرم انگاری قرار گرفته است. در ادامه مقاله به یک نمونه شکواییه پیش فروش ساختمان بدون سند رسمی اشاره می کنیم. این شکواییه توسط وکلا و کارشناسان موسسه ترنم عدالت برای شما تنظیم شده است. به منظور تنظیم دادخواست یا شکواییه مطابق با شرایط خود با ما تماس بگیرید. 

پیس فروش ساختمان در چه مرحله ای انجام می گیرد؟

تجربه وکلای مجموعه ترنم عدالت حاکی از آن است که دعوای پیش فروش ساختمان در دوران حاضر به کرات در نزد مراجع قضایی دادگستری مطرح می شود. اما علت چیست؟

اگر بخواهیم ریشه این موضوع را کشف کنیم این است که در مرحله پیش فروش ساختمان در واقع، ساختمان وجود ندارد. این قرارداد بین پیش خریدار و پیش فروشنده که معمولا سازنده است و قرارداد هم به درستی میان طرفین تنظیم نمی شود. در زمانی که قصد تنظیم قرارداد برای پیش فروش ساختمان را دارید باید همراه با سازنده به یک دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید و قرارداد پیش فروش را به صورت رسمی تنظیم نمایید. در قرارداد پیش فروش که به صورت رسمی تنظیم می شود، تمامی موارد از قبیل زمان و موعد تحویل آپارتمان و در صورت دیرکرد، خسارت دیرکرد تحویل و … مشخص می گردد. از این روست که گفته می شود فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی امکان پذیر نیست و ذی نفع می تواند شکواییه پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی را در نزد مراجع قضایی اقامه نماید. 

چه نکاتی در قرارداد پیش فروش ساختمان باید ذکر گردند؟

موارد زیر از مهمترین مواردی هستند که باید در قرارداد رسمی پیش فروش ساختمان درج گردند:

1- موعد تحویل آپارتمان به خریدار

2- میزان وجهی که خریدار باید در ابتدای قرارداد به سازنده یا پیش فروشنده بپردازد

3- خسارت دیرکرد تحویل ساختمان

4- تعیین متراژ آپارتمان. توجه کنید تعیین دقیق متراژ آپارتمانی که قرار است پیش فروش شود از اهمیت زیادی برخودار است. چه اینکه اگر متراژ واحد کمتر یا بیشتر در آید می تواند موجبات طرح و اقامه دعوا عیله طرفین را در نزد مراجع دادگستری فراهم کند. 

5- رویت مجوز شهرداری توسط خریدار

6- رویت شناسنامه واحد توسط خریدار.

مهمترین نکات:

1- آنچه که در تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان از اهمیت زیادی برخودار است، تنظیم سند، به صورت رسمی است. چرا که همانطور که فوقا اشاره کردیم، عدم تنظیم قرارداد پیش فروش واحد ساختمانی به صورت رسمی می تواند موجب طرح شکواییه پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی شود. این امر می تواند هر کدام از طرفین قرارداد را درگیر پروسه طولانی دادگستری نماید. حتی در فرضی که مشاورین املاک بخواهند این عمل را با مبایعه نامه و یا قولنامه انجام دهند، موجب تعلیق یا ابطال پروانه یا جواز کسب آنها خواهد شد. 

2- برای تنظیم شکواییه پیش فروش ساختمان بدون سند رسمی که اصولا از سوی پیش خریدار مطرح می شود، پیش خریدار باید بتواند جهل خود نسبت به موضوع وجوب تنظیم سند رسمی برای قرارداد پیش فروش را اثبات نماید.

ماده 23 قانون پیش فروش ساختمان اصلاحی سال 99 چنین مقرر می کند:

(اصلاحی ۱۳۹۹/۰۲/۲۳) – اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از چهل و پنج روز تا شش ماه یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
تبصره – جرائم مذکور در این ماده تعقیب نمی‌شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجراء آن موقوف می‌شود.

ماده 24 قانون مارالذکر مجازات مشاورین املاک در خصوص تنظیم هر نوع سند برای پیش فروش ساختمان را چنین بیان می کند: 

مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند راساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند. در غیر این صورت برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.

نمونه شکواییه پیش فروش ساختمان بدون سند رسمی

ریاست محترم شعبه ……………. دادسرای ……………….. شهرستان …………………..

با سلام و عرض ادب؛

احتراما موارد زیر را خدمت محضر حضرت عالی معروض می دارم:

1- اینجانب ………………………… در مورخه …………………….. همراه با مشتکی عنه/مشتکی عنهما/مشتکی عنهم نسبت به تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان اقدام کرده ام.

2- در تاریخ فوق الذکر، مشتکی عنه/مشتکی عنهما/مشتکی عنهم متعهد شدند که تا تاریخ ……………………. یک دستگاه آپارتمان به مساحت ……………….

متر مربع به مبلغ …………………… ریال معادل …………………….. تومان را با تمام امکانات بسازد و به بنده تحویل دهد. وفق سند عادی که به پیوست شکواییه می باشد، مشتکی عنه متعهد گردید در تاریخ …………………… در دفتر اسناد رسمی حاضر گردد و نسبت به تنظیم سند رسمی به نام اینجانب اقدامات مقتضی را انجام دهد.

3- هزینه تاخیر در حضور روزانه به مبلغ ………………. ریال معادل ………………. تومان تعیین گردید.

4- متاسفانه به رغم گذشت …………….. روز، مشتکی عنه/مشتکی عنهما/مشتکی عنهم نسبت به تنظیم سند رسمی به نام بنده، خودداری می ورزد.

لذا با عنایت به ادله اینجانب که 1- شهادت شهود و 2- …………………….. و 3- …………………………. می باشد و با توجه به اینکه عمل ارتکابی از سوی مشتکی عنه/مشتکی عنهما/مشتکی عنهم مصداق بارز ماده 23 قانون پیش فروش ساختمان می باشد، تقاضای تعقیب و رسیدگی به مجازات ایشان را از محضر شما عالیجناب استدعا دارم.

با تقدیم احترامات فراوان

قبل از انجام هر امر حقوقی حتما با وکیل متخصص در آن زمینه مشورت نمایید. گروه وکلای موسسه ترنم عدالت با سالها سابقه در امور حقوقی، کیفری، خانوادگی، ثبتی، ملکی و … شما را در رسیدن به حقوقتان یاری و مساعدت می نمایند. با ما تماس بگیرید. 

برای گرفتن وقت مشاوره حضوری و یا تلفنی به صفحه درخواست مشاوره و تماس با ما مراجعه کنید.