در دعوای مهریه زوجه می تواند تمامی اموال زوج را توقیف کند. یکی از مهمترین اموال زوج برای توقیف ملک اوست. البته به شرط آنکه ملک جزء مستثنیات دین نباشد. چه اینکه در این صورت زوجه نمی تواند نسبت به توقیف ملک اقدام کند. حال ممکن است پس از توقیف ملک توسط زوجه، شخص ثالث ادعا نماید که در تاریخی مقدم بر تاریخی که زوجه برای توقیف اقدام کرده است، بر اساس یک مبایعه نامه عادی، ملک زوج را خریداری نموده است. اکنون نیز شخص ثالث خواهان رفع توقیف از ملک است. در اینجا خریدار باید به چه مرجعی برای رفع توقیف از ملک مراجعه کند؟ آیا مرجع صالح اداره ثبت است یا دادگاه؟ در این مقاله به موضوع رفع توقیف از ملک و روند آن توسط شخص ثالث می پردازیم.
توقیف ملک برای مطالبه مهریه:
بیشترین درصد توقیف ملک، مربوط به زمانی است که زوجه مهریه خود را مطالبه می کند و در پی آن اموال زوج را توقیف می نماید. فرض کنید خانمی برای وصول مهریه اش علیه همسر خود از طریق اداره اجرای ثبت اقدام می کند. سپس موفق می شود، ملکی را که متعلق به همسرش است را توقیف کند. حال شخص ثالثی با داشتن یک مبایعه نامه که تاریخ آن مقدم بر تاریخ اقدام زوجه برای توقیف اموال زوج است، مراجعه می کند. مشکل دقیقا از همین جا شروع می شود.
در نظر گرفتن ملک به عنوان مستثنیات دین:
علی الاصول در صورتی که زوج تنها یک ملک داشته باشد آن ملک در دسته مستثنیات دین قرار می گیرد. مگر اینکه ملک زوج بسیار ذی قیمت و لوکس باشد و یا دارای متراژ بسیار وسیعی باشد که در این صورت، ملک جزء مستثنیبات دین نیست. در واقع، به زبان ساده می توان گفت ملکی جزء مستثنیات دین است که معقول و متعارف باشد. بنابراین، صرف داشتن یک مسکن دلیلی برای قرار گرفتن در جرگه مستثنیات دین نیست.
آیا اداره ثبت اقدام به رفع توقیف از ملک می نماید؟
خیر. اداره ثبت نمی تواند به صرف یک مبایعه نامه عادی اقدام به رفع توقیف از اموال زوج کند. بلکه باید شخص را راهنمایی کند تا در نزد مراجع قضایی اقامه دعوا نماید. البته، ممکن است شما رایی را مشاهده کنید که در آن رئیس اداره ثبت یا هیئت نظارت اقدام به رفع توقیف از ملک نموده باشد. اما چنین رایی صحیح نیست و به آن نقد وارد است.
طرح دعوای شخص ثالث در دادگاه برای رفع توقیف از ملک زوج:
اگر شخص ثالث با داشتن مبایعه نامه عادی اقدام به طرح دعوای رفع توقیف از ملک نماید، ممکن است زوجه یا وکیل و در مقام دفاع به متن صریح ماده 169 آیین نامه اجرای مفاد رسمی اسناد رسمی لازم الاجرا استناد کند. این ماده چنین مقرر می نماید:
عملیات اجرائی بعد از صدور دستور اجرا (مهر اجرا شود) شروع و هر کس (اعم از متعهد سند و هر شخص ذینفع) که از عملیات اجرائی شکایت داشته باشد می تواند شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رئیس ثبت محل تسلیم کند و رئیس ثبت مکلف است فوراً رسیدگی نموده و با ذکر دلیل رأی صادر کند. نظر رئیس ثبت به هر حال برابر مقررات به اشخاص ذینفع ابلاغ می شود و اشخاص ذینفع اگر شکایتی از تصمیم رئیس ثبت داشته باشند می توانند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ شکایت خود را به ثبت محل و یا هیأت نظارت صلاحیت دار تسلیم نمایند تا قضیه برابر بند ۸ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت در هیأت نظارت طرح و رسیدگی شود.
با توجه به متن ماده 169 چنین دفاعی صحیح به نظر می رسد. چرا که مرجع اعتراض، دادگاه نیست؛ بلکه اداره ثبت است. اما زمانی که ثالث به اداره ثبت مراجعه می کند اداره ثبت اعلام می کند که باید دعوای خود را در مرجع قضایی اقامه نماید.
اما راه حل صحیح چیست؟ ثالث چه اقدامی باید انجام دهد و به کجا باید مراجعه نماید؟
برای حل این موضوع قضات و حقوقدانان با یکدیگر بحث و گفتگو کردند و البته اختلاف نظرهایی نیز وجود داشت. اما نظر اکثریت بر این بود که طرح دعوا در دادگستری باید انجام شود. یعنی ثالث باید به دادگاه مراجعه کند و از طریق دادگاه اقدام به رفع توقیف از ملک نماید.
عمده استدلال های این گروه عبارت است از:
1- بند 8 ماده 25 قانون ثبت: “…۸- رسیدگی به اعتراضات اشخاص نسبت به نظریه رئیس ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرایی با هیات نظارت است…”. همانطور که در این ماده مشاهده می کنیم، صلاحیت رئیس ثبت به تخلفات و اشتباهات اجرایی محدود می شود و نه بیشتر از آن. ادعای مالکیت شخص ثالث شامل تخلف یا اشتباه اجرایی نیست. در واقع، شخص ثالث مدعی است که ملک متعلق به زوج نیست و او باید از طریق مرجع قضایی ادعای خود را اثبات کند.
2- وفق ماده 159 قانون اساسی، مرجع رسمی رسیدگی به تظلمات و شکایات دادگستری است و تشکیل دادگاه ها و تعیین صلاحیت آنها منوط به حکم قانون است. از طرفی بر اساس ماده 10 قانون آیین دادرسی مدنی، صلاحیت دادگستری در رسیدگی به دعاوی عام است. مگر در مواردی که قانون مرجع دیگری را تعیین کرده باشد.
با در نظر گرفتن این موارد می توان گفت دادگاه مرجع عام در رسیدگی به رفع توقیف ملک به نفع شخص ثالث است. سپس، شخص ثالث باید در دادگاه ادعای مالکیت خود را به استناد اسناد و مدارکی که در دست دارد اثبات نماید.
نتیجه گیری مقاله
زوجه می تواند برای مطالبه مهریه خود اموال زوج را توقیف کند. یکی از اموالی که از سوی زوج مورد توقیف قرار می گیرد، ملک اوست. البته به شرط اینکه ملکی که زوجه توقیف می کند جزء مستثنیات دین نباشد. چه اینکه اگر زوج تنها یک ملک معقول و متعارف داشته باشد، زوجه نمی تواند آن را توقیف کند. چنانچه زوجه برای توقیف ملک زوج اقدام کند، ممکن است در میان شخص ثالثی ادعا کند که زوج قبلا ملک را طی یک مبایعه نامه عادی به او فروخته است. در این صورت تکلیف چیست؟ شخص ثالث برای رفع توقیف از ملک خود چه اقدامی باید انجام دهد. عده ای استدلال می کنند که وفق ماده 169 آیین نامه اجرای مفاد رسمی اسناد رسمی لازم الاجرا، شخص ثالث باید به اداره ثبت مراجعه کند. اما عده ای دیگر بر این باورند که رسیدگی به این موضوع در صلاحیت دادگاه است نه اجرای ثبت. پس از بحث و رای زنی مشخص گردید که مرجع صالح برای رسیدگی به این موضوع دادگاه است. بنابراین، نیازی نیست شخص ثالث به اداره ثبت مراجعه نماید.
برای گرفتن وقت مشاوره حضوری و یا تلفنی به صفحه درخواست مشاوره و تماس با ما مراجعه کنید.