راه های فسخ قرارداد به موجب تقسیم قانون گذار در قانون مدنی به ده مورد قابل دسته بندی است. یکی از راه های بر هم زدن قرارداد، فسخ به دلیل خیار تخلف از وصف یا رویت است. خیار تخلف از وصف یکی از انواع خیاراتی است که مقنن به آن اشاره می کند. در مورد توضیح این اختیار برای فسخ معامله همین کافی است که مشتری مبیع یا مال مورد نظر را ندیده و صرفا از روی وصف خریداری می کند. البته در برخی مواقع این اختیار برای فروشنده نیز وجود دارد. هر چند مبنای اثباتی این اختیار کمی سخت است و نیاز به مشورت با وکیل دارد. در این مقاله به موضوع فسخ به جهت خیار تخلف از وصف می پردازیم و در پایان مقاله یک اظهارنامه جهت فسخ قرارداد به استناد خیار تخلف از وصف/ رویت را با هم می خوانیم.
خیار تخلف از وصف چه زمانی مورد استفاده قرار می گیرد؟
گاهی ممکن است خریدار شرایطی برای مشاهده مبیع از نزدیک نداشته باشد. از این رو، صرفا مال را به وصف بخرد. یعنی فروشنده اوصاف آن را برای خریدار بگوید و خریدار نیز تصمیم بگیرد آن مال را بخرد. اما بعدا متوجه شود مبیع خریداری شده، طبق توصیفات نیست و گاها زمین تا آسمان با آنچه که فروشنده در مورد مبیع وصف کرده، فرق دارد. در این صورت، خریدار می تواند از اختیار فسخ به دلیل خیار تخلف از وصف استفاده کند. برای درک راحت تر موضوع مثالی را بیان می کنیم:
الف قصد خرید یک خودرو را دارد، اما آن را از روی وصف می خرد. یعنی به طور مشهود خودرو را از نزدیک نمی بیند. ب که فروشنده است به او می گوید من یک خودروی پرشیا مدل 1398 دارم. این خودرو تا به حال رنگ نشده است. اما پس از معامله مشخص می شود که قسمتی از ماشین مجددا رنگ شده است. اینجا الف می تواند به استناد خیار تخلف از وصف، بیع را فسخ کند.
اما شرایط استفاده از اختیار فسخ به دلیل تخلف از وصف یا رویت چیست؟
به موجب قانون مدنی، شرایط استناد به خیار تخلف از وصف را می توان چنین بیان نمود:
1- مشتری مال را ندیده باشد:
به این معنا که مشتری به فروشنده اعتماد می کند و مال را از روی اوصافی که فروشنده می کند، خریداری می نماید. هر چند در دنیای امروز چنین امری کمی دور از ذهن است. چه اینکه زمانی که شما مال را از نزدیک می خرید، ممکن است دچار غبن و یا تدلیس شوید و یا مال معیوب باشد.
حال تصورش را بکنید که یک مال را صرفا از روی وصف بخرید!!! البته که ممکن است یک درصد چنین اتفاقی بیفتد. مثلا الف خانه ای را از ب می خرد. ب به عنوان فروشنده اعلام می کند که خانه یک پاسیوی نقلی داخل خود نیز دارد. این وصف توجه الف (خریدار) را به خود جلب می کند و ترغیب می شود که خانه را بخرد. زمانی که خانه را می خرد، مشاهده می کند که پاسیویی داخل خانه وجود ندارد. اینجاست که خریدار آماده فسخ قرارداد به دلیل خیار تخلف از وصف می شود.
2- فروشنده مبیع را ندیده است:
شاید باورتان نشود؛ ولی این فرض نیز ممکن است. این خیار صرفا مختص مشتری نیست. گاهی ممکن است فروشنده مبیع را ندیده باشد. چه طور؟ در ادامه با یک مثال موضوع را شرح می دهیم:
فرض کنید فروشنده مال را ندیده است؛ اما خریدار مال را می بیند. عجیب است اما ممکن است رخ دهد. فرض کنید فروشنده مالک 100 متر زمین در محمود آباد، خارج از کشور است. فروشنده این زمین را که مال موروثی اوست تا کنون ندیده است. اما خریدار در شمال ایران امکان مشاهده مال را دارد. خریدار زمین را می بیند و آن را می خرد. بعدا فروشنده متوجه می شود که به جای 1000 متر زمین، خریدار 1500 متر زمین را خریده است. در اینجا باز هم فسخ به دلیل خیار تخلف از وصف به میان می آید.
3- گاهی ممکن است خریدار بخشی را مبیع را ببیند و بخشی را نبیند و مطابق وصف بخرد:
برای روشن تر شدن این مبحث نیز ناگزیر به طرح مثالی هستیم:
مثلا خریدار یک باب مغازه و یک خودرو مدل 206 را طی یک مبایعه نامه از فروشنده می خرد. در مورد مغازه هیچ شک و شبهه ای وجود ندارد. چرا که مشتری قبلا مغازه از دیده است. اما در مورد خودرو، همچنان هیچ چیز واضح نیست. چون مشتری خودرو را به وصف می خرد. اما بعدا متوجه می شود که خودرو مطابق اوصافی که فروشنده می گوید نیست. در این صورت خریدار دو راه پیش رو دارد:
الف) تمام بیع را به استناد خیار تخلف از وصف فسخ کند یا
ب) تمام مبیع را قبول کند.
4- مشتری قبلا مال را دیده و به اعتماد مشاهده سابق آن را می خرد:
مثلا الف قبلا خودروی ب را دیده و تمایل دارد که ان را بخرد. اما وقتی خودرو را می خرد می بیند که به هیچ وجه شبیه آن چیزی که قبلا دیده نیست. در اینجا نیز فسخ به دلیل خیار تخلف از وصف می تواند کارساز باشد.
نکات مهم خیار تخلف از وصف چیست؟
1- استناد به فسخ به دلیل خیار تخلف از وصف مخصوص عقد بیع است نه صلح و معاوضه.
2- استناد به خیار به دلیل تخلف از وصف فوری است. یعنی در لحظه ای که فروشنده متوجه شد مالی که خریداری کرده است فاقد اوصاف مذکور است، باید آن را فسخ کند. هر چند قانون گذار در هیچ جای قانون زمان دقیقی برای فوریت ذکر نمی کند. به نظر می رسد مسئله فوریت فوری است. مثلا ظرف 24 ساعت اظهارنامه بدهد و به استناد خیار تخلف از وصف معامله را فسخ کند.
3- فسخ به دلیل خیار تخلف از وصف در مبیع کلی راه ندارد. مثلا اگر فروشنده تعهد کند که 10 کیلو برنج هاشمی به خریدار بدهد. اما برنج از نوع هاشمی نباشد، خریدار نمی تواند معامله را فسخ کند. بلکه مبیع در اینجا کلی است. تنها راه این است که الزام فروشنده را به تهیه برنج هاشمی بخواهد.
4- خیار رویت و خیار تخلف از وصف هر دو یکی هستند.
5- برای فسخ به دلیل خیار تخلف از وصف حتما باید از قبل اظهارنامه ای مبنی بر اعلام فسخ برای فروشنده ارسال کنید. در غیر این صورت فسخ امکان پذیر نیست. یعنی شما نمی توانید فسخ عقد به دلیل خیار تخلف از وصف را مستقیم و بدون ارسال اظهارنامه از دادگاه بخواهید. برای اینکه بتوانید قرارداد را به استناد خیار تخلف از وصف فسخ کنید باید امکان فسخ عقد در مبایعه نامه را برای خود گنجانده باشید نه اینکه اسقاط کافه خیارات کنید.
نمونه اظهارنامه فسخ به دلیل خیار تخلف از وصف:
مخاطب محترم
با سلام
همانطور که مستحضرید اینجانب در مورخه ……………. یک خودروی سواری پژو 206 به شماره انتظامی 288 ن ایران 11 به رنگ نقره ای از شما خریداری کردم. طبق اوصافی شما از خودرو کردید، خودرو رنگ نشده و تمیز بود. اما در روز تحویل مبیع مشاهده کردم که بخش های زیادی از خودرو رنگ شده است. رنگ در قسمت سقف خودرو کاملا مشهود بود. این امر در حالی است که موضوع رنگ نداشتن خودرو در مبایعه نامه میان بنده و شما ذکر شده است. حالیه با توجه به آنچه فوقا بیان داشتم، به استناد بند ………….. مبایعه نامه مراتب فسخ قرارداد را خدمت شما اعلام می دارم. بنابراین، وفق این اظهارنامه به شما ظرف 72 ساعت مهلت داده می شود تا نسبت به استرداد ثمن معامله اقدام کنید. در غیر این صورت از طریق مراجع قانونی جهت احقاق حقوق حقه خود اقدام می کنم.