هر چند در دوران حاضر کمتر شاهد استفاده از اسناد قولنامه ای هستیم. اما هنوز هم این اسناد جایگاه ویژه ای در میان مردم دارند. اکنون مسئله این است که آیا اسناد قولنامه ای اعتباری دارند؟ آیا می تواند در صورت بروز اختلاف از آنها در مراجع قضایی استفاده نمود. در این مقاله به بررسی اعتبار سند قولنامه ای می پردازیم و با این سند و اعتبار آن در مقابل سند رسمی آشنا می شویم.
قولنامه چه سندی است؟
قولنامه در واقعیت یک سند است که به موجب این سند، شخصی که فروشنده نام دارد، متعهد می گردد، ملک و یا مال خود را به خریدار انتقال دهد یا بفروشد. در واقع از دیدگاه دکتر ناصر کاتوزیان قولنامه وعده بیع است نه خود بیع.
پس باید به این نکته توجه داشت که در زمان انتقال قولنامه قرار نیست مالکیت ملک از فروشنده به خریدار برسد. بنابراین با قولنامه که وعده بیع است فروشنده متعهد می شود در صورت انجام تعهداتی که در قرارداد قولنامه درج شده است، مال خود را به خریدار بفروشد. اما ملزم به این کار نیست. فروشنده می تواند با شخص دیگری مبایعه نامه منعقد کند و مال خود را به او بفروشد. پس، اگر با فروشنده صرفا قولنامه منعقد کرد و او مال خود را به شخص دیگری طی یک مبایعه نامه (نه قولنامه) فروخت، نمی توانید اقدامی انجام دهید.
اما فرض دیگری وجود دارد: مثلا حسن ملک خود را بر اساس یک قولنامه به حسن می فروشد. سپس قولنامه دیگری منعقد می کند و به موجب آن همان ملک را به حجت می فروشد. اینجا دادگاه بررسی می کند و قولنامه ای که تاریخ آن مقدم است اولویت خواهد داشت.
تفاوت قولنامه با مبایعه نامه چیست؟
مبایعه نامه سندی است که نشان می دهد عقد بیع انجام شده است. به عبارت بهتر با امضاء ذیل مبایعه نامه مالکیت از فروشنده به خریدار متتقل می گردد. ولو اینکه مبلغی از سوی خریدار به فروشنده پرداخت نشود. مبایعه نامه قرارداد بیع یا همان خرید و فروش است نه وعده بیع. در حالی که قولنامه تنها و صرفا وعده بیع است.
در میان عرف عوام، قولنامه و مبایعه نامه یک معنا دارد. اما این تصور غلط است. قراردادهایی که در داخل آژانس املاک منعقد می شود، مبایعه نامه است نه قولنامه. هر چند ممکن است مردم به اشتباه بگویند که فلان ملک را قولنامه کردیم. در اینجا منظور مبایعه نامه است که در صورت وقوع مبایعه نامه انتقال مالکیت به طور کامل انجام شده است.
قولنامه چه سندی است؟اعتبار سند قولنامه ای چه میزان است؟
تمامی قولنامه ها در دسته اسناد عادی هستند نه رسمی. چیزی به عنوان قولنامه رسمی وجود ندارد. بنابراین قولنامه هرگز در دسته ی اسناد درسمی قرار نمی گیرد. سند رسمی به سندی گفته می شود که توسط مامور رسمی و در حدود صلاحیت او تنظیم شده باشد.
ماده 1287 قانون مدنی چنین مقرر می کند:
اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است.
ماده 1289 قانون مدنی نیز در تعریف اسناد عادی چنین بیان می کند:
غیر از اسناد مذکوره در ماده ۱۲۸۷ سایر اسناد عادی است.
بنابراین، تمامی اسنادی که مفهوم مخالف ماده 1287 هستند عادی هستند. از منظر اعتبار سند قولنامه ای باید گفت، قولنامه نیز در دسته ی اسناد عادی است. مبایعه نامه ای هم که داخل در آزانس املاک تنظیم می شود، سند عادی است. اما زمانی که طرفین (فروشنده – خریدار) به دفاتر اسناد رسمی مراجعه می کنند و تنظیم سند می نمایند. آن سند، رسمی است. هیچ گاه بر اساس قولنامه نمی توانید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید و سند رسمی تنظیم نمایید. چرا که همان طور که فوقا نیز اشاره کردیم اعتبار سند قولنامه ای نسبت به مبایعه نامه کمتر است.
بررسی چند فرض:
1- فروشنده ملکی را به صورت قولنامه ای به دو شخص یا بیشتر فروخته است= اینجا قولنامه ای که تاریخش مقدم است بر سایر قولنامه ها مرحج است.
2- فروشنده یک ملک را با قولنامه و همان ملک را با تنظیم مبایعه نامه به شخص دیگری فروخته است= در این صورت کسی که مبایعه دارد مالک است.
3- فروشنده یک ملک را به صورت مبایعه نامه به چند شخص فروخته است= در این صورت کسی که تاریخ مبایعه نامه او مقدم بر سایرین است مالک است.
4- فروشنده یک ملک را با سند عادی (مبایعه نامه یا قولنامه) به شخصی فروخته و همان ملک را با سند رسمی به شخص دیگری فروخته است= سند عادی به هیچ وجه توان مقابله با سند رسمی را ندارد. به موجب قانون، آن شخصی که سند رسمی دارد، مالک است.
ماده 22 قانون ثبت در مورد اعتبار سند قولنامه ای چنین می گوید:
همین‌که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل‌شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.
البته، اگر شخصی که دارای سند عادی است بتواند بی اعتباری سند رسمی را اثبات کند ملک از آنِ او خواهد بود.
نتیجه گیری مقاله
امروزه شاهد این امر هستیم که بسیاری از املاک به صورت قولنامه ای خرید و فروش می شوند. باید بدانیم که قولنامه سند عادی است و نه رسمی و تنها وعده بیع است نه خود بیع. اعتبار سند قولنامه ای نیز در حد سند عادی است نه سند رسمی. قولنامه با مبایعه نامه تفاوت دارد. آن چیزی که داخل در آژانس های املاک تنظیم می گردد، مبایعه نامه است نه قولنامه. هر چند عوام ممکن است به اشتباه آن را قولنامه بدانند. قولنامه و مبایعه نامه هر دو در دسته اسناد عادی هستند نه رسمی. برای تنظیم سند رسمی باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرد و بر اساس مبایعه نامه انعقادی سند رسمی تنظیم نمود.
برای دریافت وقت مشاوره حضوری و یا تلفنی به صفحه درخواست مشاوره و تماس با ما مراجعه کنید.