اسناد در یک طبقه بندی کلی به اسناد عادی و اسناد رسمی تقسیم می شوند. منظور از اسناد رسمی اسنادی است که توسط مأمورین رسمی و در حدود صلاحیت آنها تنظیم می شود. اما اسناد عادی نقطه مقابل اسناد رسمی هستند. دعوای الزام به دتنظیم سند رسمی در زمانی مطرح می شود که فروشنده مالی حاضر به تنظیم سند رسمی برای خریدار نمی شود. در این صورت خریدار می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را از مراجع قضایی بخواهد. در این مقاله به نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی خواهیم پرداخت.
سند چیست؟
به موجب قانون سند به نوشته ای اطلاق می شود که در مقام دعوا یا دفاع به آن استناد می شود. ماده 1284 چنین مقرر کرده است:
سند عبارت است از هر نوشته ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد.
انواع سند کدام است؟
اسناد در یک تقسیم بندی کلی به اسناد رسمی و عادی قابل تقسیم بندی است. منظور از اسناد رسمی اسنادی هستند که توسط مأمورین رسمی و در حدود صلاحیت آنها تعیین می شوند. ماده 1287 قانون مدنی در این خصوص چنین مقرر می کند:
اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است.
اسناد عادی اسنادی هستند که توسط مإمورین رسمی تنظیم نشده اند. مثل مبایعه نامه عادی که میان افراد منعقد می شود.
تفاوت اسناد رسمی و اسناد عادی در چیست؟
1- اسناد رسمی از اعتبار بالاتری نسبت به اسناد عادی برخوردارند. ماده 22 قانون ثبت در این راستا چنین مقرر کرده است:
«همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت. در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وراث ثبت میشود که وارث و انحصار آنها محرز و در سهم الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده است».
2- در مورد اسناد رسمی تنها می توان ادعای جعل را مطرح نمود، نه ادعای انکار و تردید. اما در مورد اسناد عادی هم می توان ادعای جعل مطرح کرد و هم ادعای انکار و تردید. البته چنانچه در مورد اسناد عادی ادعای جعل مطرح شود دیگر نمی توان ادعای انکار و تردید مطرح نمود. اما اگر ادعای انکار و تردید مطرح کنیم می توانیم ادعای جعل را هم مطرح نماییم.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
گاهی کسی مالی را از دیگری به موجب مبایعه نامه ای می خرد. اما آن مال هنوز به موجب سند رسمی به او منتقل نشده است. در این فرض خریدار حق دارد از فروشنده بخواهد که مال را رسماً به او منتقل کند. در این صورت اگر فروشنده از انتقال مال به طور رسمی خودداری کند، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح می شود.
مراحل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
در طرح دعوای الزام به تنظیم سند دو حالت وجود دارد:
1- در مبایعه نامه تاریخ تنظیم سند رسمی ذکر شده است:
در این فرض، اگر فروشنده برای تنظیم سند رسمی حاضر نشود، خریدار می تواند از دفترخانه گواهی عدم حضور اخذ کند و مراحل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را سپری کند.
2- در مبایعه نامه تاریخ تنظیم سند رسمی ذکر نشده است:
در این فرض، خریدار باید با ارسال اظهارنامه ای از فروشنده بخواهد تا در تاریخ معینی نسبت به حضور در دفترخانه آماده شود. اگر فروشنده در آن تاریخ در محضر، حاضر نشد، خریدار می تواند گواهی عدم حضور را اخذ کند.
کدام دادگاه برای رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صالح است؟
اگر الزام به تنظیم سند رسمی مربوط به مال غیر منقول مانند خانه باشد، محل وقوع خانه ملاک است. در صورتی که مال از نوع مال منقول مانند خودرو باشد، دادگاه محل اقامت خوانده صالح است.
دادگاه چه مواردی را برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی احراز می کند؟
دادگاه باید احراز کند:
1- مال متعلق به فروشنده باشد (معامله فضولی یا فروش مال غیر نباشد).
2- فروشنده اهلیت فروش مال خود را داشته باشد (محجور نباشد).
3- خریدار به تعهدات خود عمل کرده باشد.
در این صورت رأی مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی صادر خواهد شد. چنانچه خوانده ظرف 10 روز پس از صدور حکم قطعی، نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام نکند، واحد اجرای احکام دادگاه از سردفتر اسناد رسمی می خواهد که سند رسمی به نام خواهان تنظیم نماید.
نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی:
ریاست محترم شعبه …………………. دادگاه ………………….. شهرستان …………………………
با سلام؛
احتراماً به استحضار می رساند:
اینجانب به موجب مبایعه نامه شماره …………………….. مورخ ………………………… یک واحد مسکونی به پلاک ثبتی ………………….. فرعی از ………………………….. اصلی از خوانده محترم دعوا خریداری نمودم. به موجب ماده ………………… مبایعه نامه خوانده متعهد گردید در تاریخ …………………………… در دفترخانه شماره ……………………. حاضر شود و نسبت به تنظیم سند رسمی اقدامات مقتضی را به عمل آورد. لیکن، ایشان در تاریخ فوق الذکر از حضور خودداری ورزیده اند و این امر به موجب گواهی عدم حضور سردفتر که به پیوست می باشد، اعلام شده است. حالیه با عنایت به استنگاف خوانده، صدور حکم مبنی بر الزام ایشان به تنظیم سند رسمی را از شما عالیجناب خواستارم.
با تقدیم احترام.
نتیجه گیری مقاله
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به وفور در مراجع دادگستری مطرح می شود. در واقع، در این نوع دعوا، خواهان به دنبال آن است که خوانده را نسبت به تنظیم سند رسمی مالی که فروخته شده، وادار سازد. از آنجایی که اعتبار اسناد رسمی نسبت به اسناد عادی امری بدیهی است، خواهان دعوا نسبت به الزام خوانده مبنی بر تنظیم سند رسمی محق خواهد بود. بنابراین، خواهان می تواند با داشتن اسناد و مدارک مورد نیاز دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را علیه خوانده مطرح کند.
برای دریافت وقت مشاوره حضوری و تلفنی به صفحه درخواست مشاوره مراجعه کنید.
