امروزه اکثر معاملات در قالب وکالت در فروش انجام می شود. توضیح آنکه بسیاری از خرید و فروش ها به صورت وکالتی است که در مقام بیع است. می توان گفت در دوران کنونی این وکالت نامه ها جایگاه خاصی دارند. حتی می توان اصالت این اسناد را از طریق سامانه اصالت سند با وارد کردن شناسه سند و رمز تصدیق تایید نمود. در این مقاله به موضوع وکالت در مقام بیع و شرایط و آثار آن می پردازیم.
عقد وکالت چیست؟
وکالت یک عقد جایز معین است که به راحتی از سوی وکیل و موکل قابل فسخ است. اما این اختیار وجود دارد که عقد وکالت در ضمن یک عقد خارج لازم شرط گردد که فسخ آن به راحتی میسر نباشد. همچنین در قرارداد وکالت موکل هر زمان که بخواهد می تواند وکیل را عزل کند. هر چند برای این منظور نیز تدبیری اندیشیده شده است. می توان غیر قابل عزل بودن وکیل در قرارداد وکالت را شرط نمود. به گونه ای که دیگر امکان عزل وکیل وجود نداشته باشد. اگر وکیل یا موکل فوت نمایند، تکلیف عقد وکالت چیست؟ در اینجا متاسفانه هیچ تدبیر قانونی ای وجود ندارد. به محض فوت و البته حجر یکی از طرفین عقد وکالت (وکیل یا موکل) قرارداد وکالت منفسخ می شود و هیچ اقدامی نمی توان انجام داد. مگر اینکه خریدار و فروشنده قبلا مبایعه نامه ای با یکدیگر منعقد نموده باشند.
در وکالت در مقام بیع، عقد وکالت به صورت بلاعزل منعقد می گردد. به این معنا که وکیل (فروشنده) حق عزل موکل (خریدار) را نداشته باشد. اما برای فوت یا حجر وکیل یا موکل تنها راه همان طور که اشاره کردیم، تنظیم یک مبایعه نامه قوی میان خریدار و فروشنده است.
وکالت در مقام بیع:
این عبارت را در میان مردم و حتی در جلسات رسیدگی دادگاه ها بسیار شنیده ایم. اما وکالت در مقام بیع چه معنایی دارد؟ بر هیچ کس پوشیده نیست که در عرف معاملاتی ما وکالت نامه از جایگاه ویژه ای برخودار است. فرض کنید شما می خواهید خانه ای بخرید. این اموال دارای سند رسمی هستند. پس حتما برای نقل و انتقال آنها باید در دفتر اسناد رسمی اقدامات لازم صورت بگیرد. به این معنا که هنگام تنظیم سند فروشنده و خریدار هر دو باید در دفترخانه حاضر شوند. اما گاهی اوقات افراد زحمت این اقدامات را به خود نمی دهند. اینجاست که موضوع وکالت در مقام بیع مطرح می شود.
تنظیم وکالت در مقام بیع:
چنانچه فروشنده نخواهد در دفتر اسناد رسمی حاضر شود و مراحل تنظیم سند را طی نماید، می تواند یک وکالت بلاعزل به خریدار دهد. در اینجا خریدار به جای فروشنده به دفتر اسناد رسمی مراجعه می کند و اقدامات تنظیم سند را انجام می دهد. در وکالت در فروش نیازی به تنظیم مبایعه نامه نیست. بلکه صرفا یک وکالت نامه میان طرفین تنظیم می شود و ثمن میان آن دو رد و بدل می گردد. در واقع، اشخاص از وکالت نامه در مقام بیع، به عنوان یک پوشش برای انتقال مالکیت استفاده می کنند.
مشکلات وکالت در مقام بیع:
عقد وکالت در قانون مدنی یک عقد جایز است. به این معنا که با فوت و حجر وکیل یا موکل منفسخ می شود. حال اگر الف برای فروش ملک خود به ب وکالت دهد و سپس فوت کند و یا محجور شود، وکالت نامه منفسخ خواهد شد. حتی اگر قید بلاعزل بودن در وکالت نامه قید گردد. به عبارت بهتر، وکالت بلاعزل نیز با فوت و حجر طرفین منفسخ می گردد. بنابراین، خریدار ممکن است با چنین مشکلاتی مواجه شود.
همچنین ممکن است فروشنده به خریدار وکالت دهد. اما همان مال را به صورت یک سند عادی به شخص دیگر منتقل کند. البته، وکالت نامه یک سند رسمی است که هیچ سند عادی توان مبارزه با سند رسمی را ندارد. اما در تمامی معاملات ریسک فروش مال با سند عادی وجود دارد. به هر حال صرف نداشتن یک قرارداد مناسب و کامل با فروشنده ممکن است مزید بر علتی شود که شما دچار رفت و امد در مسیر دادگستری و صرف هزینه های گزاف در این مسیر شوید. از این رو، بهتر آن است که در کنار وکالت در فروش، یک مبایعه نامه نیز با فروشنده منعقد کنید. در این صورت حتی به فرض موت یا حجر فروشنده قرارداد شما منفسخ نخواهد شد و همچنان وراث مکلف به رعایت تعهدات از جانب مورث خود هستند. پیش از انجام عمل حقوقی مشورت با وکیل را دست کم نگیرید.
نظر قضات هیئت عمومی دیوان عالی کشور در مورخه 1401/03/04 در خصوص وکالت در مقام بیع:
بر اساس نظر اکثریت قضات، صرف داشتن وکالت نامه برای اثبات بیع کافی نیست. به این معنی که باید در کنار وکالت نامه مبایعه نامه برای انتقال مالکیت وجود داشته باشد.
نتیجه گیری مقاله
عقد وکالت یکی از عقود معین و جایز قانون مدنی است و به این معنا که هر کدام از طرفین هر زمان که بخواهند می توانند قرارداد وکالت را فسخ کنند و یا به راحتی موکل وکیل را عزل نماید. اما برای رفع این مشکل، می توان وکالت را به صورت بلاعزل و ضمن یک عقد خارج لازم شرط نمود تا از استحکام بیشتری برخودار باشد. اما وکالت در مقام بیع چیست؟
وکالت در مقام بیع، پوششی است که به جای عقد بیع انجام می شود. چه اینکه در بسیاری از موارد فروشندگان وقت و حوصله برای حضور در دفاتر اسناد رسمی برای انجام امور مربوط به نقل و انتقال مال خود را ندارند. از این رو، به خریدار وکالت نامه ای اعطا می کنند تا جای فروشنده اقدامات لازم را انجام دهد. اما تنظیم وکالت در مقام بیع بدون داشتن مبایعه نامه به هیچ وجه توصیه نمی گردد. چه اینکه ممکن است با فوت و حجر فروشنده وکالت نامه منفسخ شود و خریدار نیز هیچ اقدامی جز باز پس گرفتن سند خود نمی تواند انجام دهد. اما در صورتی که مبایعه نامه ای در کنار وکالت در فروش وجود داشته باشد، کار برای خریدار راحت تر خواهد شد و از باب از بین رفتن عقد، نگرانی وجود نخواهد داشت.
نظر شما در خصوص وکالت در مقام بیع چیست؟ نظرات خود را با ما به اشتراک بگذارید.
برای دریافت وقت مشاوره حضوری و یا تلفنی به صفحه درخواست مشاوره و تماس با ما مراجعه کنید.