قانون افراز و فروش املاک مشاع در تاریخ 1357/08/22 به تصویب رسید. این قانون دارای شش ماده و یک تبصره است و آیین نامه اجرایی آن در تاریخ 1358/02/20 به تصویب رسیده است که آیین نامه آن دارای 10 ماده است که مباحث مختلفی را به خود اختصاص داده است. همچنین نظریه های مشورتی مختلفی در خصوص افراز ملک صادر شده است. در این مقاله به بررسی و تحلیل نکات افراز ملک در قانون می پردازیم.
افراز ملک به چه معنا است؟
افراز در اصطلاح قضایی و ثبتی یعنی تقسیم یک مال غیر منقول مشاع بین شرکاء به نسبت سهم آنها. همچنین به عبارت دیگر، افراز یعنی جدا کردن سهم مشاع شریک و شرکاء. اما افراز ملک دارای نکاتی است که در ادامه نوشتار به نکات افراز ملک اشاره می کنیم:
فرض افراز با تقسیم ملک چیست؟
همانطور که در صدر نوشتار نیز اشاره کردیم افراز به معنای جدا کردن حصه یک شریک از شریک یا شرکای دیگر است. پس از افراز ملک، شرکا برای گرفتن صورت مجلس تفکیکی اقدام می کنند و سپس باید برای امضا تقسیم ملک در دفتر اسناد رسمی حاضر شوند. در واقع پس از افراز ملک، موضوع امضا تقسیم نامه پیش می آید که شرکا باید به صورت رسمی در دفتر اسناد رسمی حاضر شوند و اقدامات مقتضی را انجام دهند. اما تقسیم در مورد امئال منقول نیز کاربرد دارد در حالی که افراز مختص اموال غیر منقول است.
مثلا وراث متوفی پس از فوت مورث اقدام به تقسیم ترکه می کنند نه افراز آن. می توان گفت در اصطلاح حقوقی، تقسیم معنای موسع تری نسبت به افراز دارد.
نکات افراز ملک چیست؟
در خصوص افراز ملک 4 نکته را باید مورد توجه قرار داد:
1- به موجب ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع برای اینکه اداره ثبت افراز املاک را انجام دهد سه شرط باید وجود داشته باشد:
اول- ملک مورد تقاضا برای افراز باید مشاع باشد. پس در صورتی که مالکی قصد قطعه قطعه شدن ملک خود را داشته باشد باید درخواست تفکیک از اداره ثبت داشته باشد.
دوم- جریان ثبتی ملک به اتمام رسیده باشد.
سوم- سند مالکیت معارض وجود نداشته باشد.
ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع چنین مقرر می کند:
افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا‌چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا‌را افراز می‌نماید.
تبصره – نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده، تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.
2- یکی از نکات افراز ملک با توجه به مواد 2 و 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع این است که برای فروش مال مشاع نیاز به تصمیم قطعی واحد ثبتی مبنی بر غیر قابل افراز بودن ملک است.
ماده 2 قانون مذکور مقرر می کند:
تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکاء در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است مهلت اعتراض ده روز از تاریخ‌ابلاغ تصمیم مورد اعتراض می‌باشد.
دادگاه شهرستان به دعوی رسیدگی کرده و حکم مقتضی صادر خواهد نمود. حکم دادگاه شهرستان قابل شکایت فرجامی است.
ماده 4 همان قانون بیان می کند:
ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌شود.
بنابراین، در فرضی که یک و یا چند نفر از شرکا به تصمیم واحد ثبتی اعرتاض کرده باشند، درخواست دستور فروش پذیرفته نمی شود تا به اعتراض شریک یا شرکا رسیدگی گردد. چه اینکه به موجب نظریه مشورتی شماره 7/95/2558 اداره امور حقوقی، صادر کردن دستور فروش قبل از رسیدگی به اعتراض واحد ثبتی فاقد وجاهت قانونی است.
3- چنانچه در بین شرکا غایب مفقود الاثر و یا محجور وجود داشته باشد، رسیدگی به افراز در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک می باشد. این موضوع در رای وحدت رویه شماره 29/59 مورخ 1360/01/15 تجلی یافته است.
3- یکی از مهمترین نکات افراز ملک این است که رسیدگی به دعوای افراز در صلاحیت دادگاه عمومی محل وقوع ملک است.
اصل بر این است که رسیدگی به دعوای افراز در صلاحیت واحد ثبتی محل وقوع ملک است. اما این امر برای موردی است که:
- جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد.
- ملک دارای سند معارض نباشد.
- در بین شرکا فرد غاسب یا محجور وجود نداشته باشد.
اما این اصل استثنائاتی نیز دارد که به شرح زیر است:
- اگر بین شرکا غایب مفقود الاثر یا محجور باشد و یا
- جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد و یا
- افراز بین یک مال منقول و یک مال غیر منقول باشد و یا
- تقاضای افراز بین اموال مشاع منقول باشد
در این صورت دادگاه صالح به رسیدگی خواهد بود نه واحد ثبتی.
4- افراز ملک واقع در رهن نیز ممکن است.
اگر ملکی در رهن باشد شرکا می توانند تقاضای افراز آن را نمایند. چرا که، افراز لطمه ای به حقوق عینی مرتهن وارد نمی کند و برای افراز نیازی به اخذ رضایت از مرتهن و یا پرداخت حقوق او نیست. بنابراین، این موضوع نیز از نکات افراز ملک است که از اهمیت زیادی برخودار است.
قبل از انجام هر امر حقوقی با وکیل یا کارشناس متخصص در آن حوزه مشورت کنید. گروه وکلای موسسه ترنم عدالت با سالها سابقه در امور ثبتی، ملکی، خانوادگی، کیفری و … شما را تا زمان رسیدن به حقوقتان یاری و همراهی می نمایند. با ما تماس بگیرید.
نتیجه گیری مقاله
گاهی ممکن است شرکای شریک در یک مال غیر منقول تمایل داشته باشند که مال را افراز نمایند. افراز در اصطلاح ثبتی جدا کردن سهم مشاع شریک و شرکاء است. بنابراین، اگر مالکی بخواهد مال غیر منقول خود را به قطعات مختلف تقسیم کند، باید تقاضای تقسیم نماید نه افراز. مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای افراز واحد ثبتی محل وقوع مالک است. اما اگر بین شرکا شخص غایب یا محجوری وجود داشته باشد و یا جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد و یا موضوع افراز لموال منقول و غیر منقول و یا صرفا اموال منقول باشد موضوع در دادگاه مطرح می شود. همچنین، افراز املاک رهنی نیز ممکن است. چرا که افراز به حقوق عینی مرتهن خللی وارد نمی کند.
برای دریافت وقت مشاوره حضوری و تلفنی به صفحه درخواست مشاوره و تماس با ما مراجعه کنید.