در اکثر موارد ورثه برای فروش اموال شخص متوفی دچار مشکلات فراوانی می شوند. در صورتی که ورثه برای فروش و جدا کردن سهم خود از سایر ورثه با یکدیگر به صلح و سازش نرسند، تنها راه مراجعه به مرجع قضایی و یا شبه قضایی است. چنانچه ملک قابل افراز نباشد، تنها یک راه باقی می ماند و آن هم مزایده ملک از ورثه ای است.
مطابق قانون افراز و فروش املاک مشاع افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آن ها خاتمه می یابد، اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد با واحد ثبتی محل خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز می نماید. بنابراین، در صورت عدم افزار ملک تنها راه باقی مانده برای شرکا فروش ملک مشاع است. در مقاله زیر به امر مزایده ملک ورثه ای و چگونگی طی فرآیند آن می پردازیم.
اختلافات ورثه بعد از فوت مورث:
حالتی را فرض کنید که الف به عنوان متوفی فوت نموده و از خود یک آپارتمان 100 متری به جا گذاشته است. ورثه ی متوفی که ب، ج و د هستند نسبت به ملک ورثه ای دچار اختلاف می شوند. مثلا ب قصد ندارد برای فروش آپارتمان همکاری کند. این در حالی است که ج و د قصد فروش آپارتمان و گرفتن سهم الارث خود را دارند. در اینجا تنها راه حلی که وجود دارد فروش ملک ورثه ای است. اما برای فروش ملک ورثه ای مراحلی باید طی شود. اولین مرحله برای فروش ملک ورثه ای گرفتن گواهی عدم افزار ملک است. بعد از گرفتن گواهی عدم افراز ملک، برای فروش مال مشاع از طریق دادگاه باید اقدام نمود. در ادامه این نوشتار، به مراحل فروش ملک ورثه ای می پردازیم:
1- اولین مرحله: اخذ گواهی عدم افراز برای ملک ورثه ای
حتما باید قبل از اقدام برای فروش ملک ورثه ای، گواهی عدم افزار را دریافت نماییم.
گواهی عدم افراز ملک چیست؟
اداره ثبت شرکت ها در صورت عدم افزار ملک ورثه ای گواهی عدم افراز صادر می کند. می توان گفت، گواهی عدم افراز برگه ای است که به موجب آن اداره ثبت تایید می کند که ملک مورد نظر قابلیت افراز و جدا سازی را ندارد. برای گرفتن گواهی عدم افراز با در دست داشتن گواهی انحصار ورثه، سند مالکیت، گواهی پرداخت مالیات بر ارث فرم مربوطه را پر می کنند و بعد از ثبت در دبیرخانه پرونده به کارشناسی مربوطه ارجاع می شود. سپس روزی را تعیین می کنند تا ورثه و کارشناس مربوطه در محل وقوع ملک حاضر شوند و در حضور همه گواهی عدم افراز صادر گردد.
معمولا آپارتمان، و خانه قابلیت افراز ندارند. اما املاکی همچون زمین، ممکن است قابل افراز شناخته شود. در صورتی که ملک قابل افراز باشد دیگر مسئله فروش ملک ورثه ای از طریق مزایده مطرح نمی شود.
آیا تصمیم اداره ثبت مبنی بر عدم افراز قالب اعتراض است؟
بله. تصمیم اداره ثبت قابل اعتراض در دادگاه است. دادگاه موضوع افراز را بررسی می کند و النهاییه رای بر افراز یا عدم افراز صادر می کند. تصمیم دادگاه قابل اعتراض نیست.
چگونه می توان برای دستور فروش ملک مشاع اقدام کرد؟
در صورتیکه ملک قابل افراز نباشد، باید برای دستور فروش ملک ورثه ای قدام نمود. در رویه قضایی دستور فروش از طریق دادخواست به عمل می آید. البته دادگاه بدون تعیین وقت و با توجه به گواهی عدم افراز دستور فروش ملک را صادر می کند. رای دادگاه مبنی بر دستور فروش قطعی و غیر قابل اعتراض است.
دادخواست دستور فروش ملک مشاع از طریق مزایده ملک
در دادخواست دستور فروش ملک مشاع، یکی از شرکا خواهان و الباقی به عنوان خوانده قرار می گیرند. همچنین، سند مالکیت، گواهی عدم افراز و گواهی انحصار وراثت نیز باید ضمیمه دادخواست گردد.
نمونه دادخواتس دستور فروش ملک مشاع:
ادله دادخواست:
1- گواهی حصر وراثت
2- گواهی فوت
3- گواهی اداره ثبت مبنی بر عدن افراز ملک ورثه ای
ریاست محترم دادگاه …………… شهرستان ………………
با سلام؛
احتراما موارد زیر را به وکالت از موکل خود خدمت محضر حضرت عالی عرض می نمایم:
اینجانب به وکالت از آقا/ خانم ……………….که ورثه مرحوم/ مرحومه …………….. هستند، اعلام می دارم که با توجه به غیر قابل افراز بودن ملک که بنا به تصمیم اداره ثبت به پیوست می باشد، تقاضای دستور فروش ملک مشاع را از محضر حضرت عالی تقاضا مندم.
نمونه رای دادگاه مبنی بر دستور فروش ملک مشاع:
در خصوص درخواست ………………… با وکالت ………………………… مبنی بر فروش ملک مشاع تحت پلاک ثبتی ………….. فرعی از …………… اصلی با عنایت بر استعلام به عمل آمده از داداره ثبت اسناد و املاک در احراز مالکیت مشاعی طرفین و با استناد به ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22 آبان 1357 و مواد 9 و 10 آیین نامه آن قانون دستور فروش پلاک ثبتی معنونه و تقسیم وجه حاصل از فروش بین اصحاب دعوا صادر و اعلام می گردد. دستور صادره قطعی است.
نتیجه گیری مقاله
ممکن است چند نفر به صورت اداری یا قهری در ملکی با یکدیگر شریک باشند. چنانچه ملک قابلیت افراز را داشته باشد، افراز ملک صورت می گیرد. معمولا آپارتمان یا خانه قابلیت افراز را ندارند. اما املاکی همچون زمین را می توان افراز و جدا سازی نمود. اما در فرضی که ملک در دسته املاکی باشد که امکان افراز آن وجود ندارد، باید برای گرفتن دستور فروش ملک مشاع اقدام نمود. اخذ دستور فروش از طریق دادگاه امکان پذیر است. البته ابتدا باید گواهی ای مبنی بر عدم افراز ملک صادر گردد و سپس با داشتن ادله و مدارک موجود برای گرفتن دستور فروش ملک مشاع اقدام نمایند. پس از صدور دستور فروش ملک مشاع، مال به جا مانده از متوفی، در مزایده قرار می گیرد تا به فروش برسد و هر یک از وراث به نسبت سهم خود از قیمت ملک دریافت نمایند.
قبل از انجام هر امر حقوقی، حتما با وکیل متخصص در آن حوزه مشورت کنید. گروه وکلای موسسه ترنم عدالت با سالها سابقه در امور حقوقی، کیفری، خانوادگی، ثبتی، امور حسبی و … شما را در رسیدن به حقوقتان یاری و مساعدت می نمایند. با ما تماس بگیرید.
برای دریافت وقت مشاوره حضوری و تلفنی به صفحه درخواست مشاوره و تماس با ما مراجعه کنید.