قرارداد بیع یکی از عقود معین در قانون مدنی است که قانون گذار مقررات آن را به صورت تفصیلی شرح داده است. از منظر عوام، بیع همان خرید و فروش است. اما قانون گذار همین امر را با ادبیات پیچیده ای در ماده 338 قانون مدنی شرح داده است: بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم. شرایط عین مورد معامله، ثمن، خیارات مندرج در عقد بیع، ضمان درک و مستحق للغیر بودن مبیع از مواردی است که قانون گذار به آن ها اشاره کرده است. اما، در انتهای مبحث عقد بیع، مقنن از بیعی نام می برد به نام “بیع شرط”. مقررات بیع شرط در قانون مدنی به صورت جامع بیان شده است. در این مقاله میخواهیم به موضوع بیع شرط بپردازیم.
بیع شرط چیست؟
گاهی در ضمن عقد بیع، بایع و مشتری شرط می کنند که چنانچه بایع در مدت زمان معینی ثمن را به مشتری مسترد نماید، حق فسخ معامله و اخذ مبیع را داشته باشد. برای درک بهتر موضوع، مثالی را در این خصوص بیان می کنیم:
فرض کنید الف طی مبایعه نامه ای خودروی خود را به ب می فروشد. در مبایعه نامه قید می کنند چنانچه بایع ظرف 6 ماه از تاریخ انعقاد قرارداد، ثمن را به بایع مشترد کند، حق فسخ عقد بیع را دارد.
اما؛ گاهی ممکن است، بایع تنها بتواند بعض ثمن را به مشتری بازگرداند، در این صورت حق فسخ نسبت به بعض مبیع را دارد. فرض کنید الف طی مبایعه نامه ای خودرو و خانه ی خود را به ب می فروشد. در عقد مبایعه نامه ذکر شده، چنانچه بایع بتواند ظرف 6 ماه از تاریخ وقوع عقد ثمن را به مشتری مسترد کند حق فسخ مبایعه نامه را دارد. اما، بایع تنها می تواند بخشی از ثمن را به مشتری مسترد کند (ثمن مربوط به خودرو). لیکن ثمن مربوط به خانه را نمی تواند به مشتری بازگرداند. در این صورت مالکیت مشتری بر خانه قطعی است. اما معامله نسبت به خودرو فسخ می شود.
آیا مشتری در بیع مشروط مالک مبیع می شود؟
بله. به محض وقوع عقد بیع، مشتری مالک مبیع می شود. اما مالکیت او متزلزل است. چه اینکه او نمی تواند نسبت به مبیع نقل و انتقالی انجام دهد. اما، اگر در مدتی که در قرارداد ذکر شده، باید عقد را فسخ نکند، مالکیت مشتری بر مبیع قطعی می گردد.
فرق بیع مشروط با معامله با حق استرداد چیست؟
مفهوم معامله با حق استرداد در ماده 33 و 34 قانون ثبت آمده است. معامله با حق استرداد و بیع مشروط شباهت بسیار زیادی با یکدیگر دارند. اما با این تفاوت که معامله با حق استرداد هر نوع عقدی را در بر می گیرد: مانند عقد صلح. اما بیع شرط مختص عقد بیع است. به نظر می رسد رابطه میان بیع مشروط و معامله با حق استرداد رابطه عموم و خصوص مطلق است.
1- هر بیع شرطی معامله با حق استرداد است.
2- برخی معاملات با حق استرداد بیع شرط هستند.
3- برخی معاملات با حق استرداد بیع شرط نیستند.
ماده 33 قانون ثبت:
نسبت به املاکی که با شرط خیار یا به عنوان قطعی با شرط نذر خارج و یا به عنوان قطعی با شرط وکالت منتقل شده است و به طور کلی نسبت به املاکی که به عنوان صلح یا به هر عنوان دیگر با حق استرداد قبل از تاریخ اجرای این قانون انتقال داده شده اعم از اینکه مدت خیار یا عمل به شرط و به طور کلی مدت حق استرداد منقضی شده یا نشده باشد و اعم از اینکه ملک در تصرف انتقال دهنده باشد یا در تصرف انتقال‌گیرنده، حق تقاضای ثبت با انتقال‌دهنده است مگر در موارد ذیل که اظهارنامه فقط از منتقل‌الیه پذیرفته می‌شود:
۱- در صورتی که ملک قبل از تاریخ اجرای این قانون به موجب حکم نهایی به ملکیت قطعی منتقل‌الیه محکوم شده باشد.
۲- در صورتی که پس از انقضای مدت حق استرداد، انتقال‌دهنده مالکیت قطعی (بدون حق استرداد) انتقال گیرنده را کتباً تصدیق کرده باشد.
۳- در صورتی که در تاریخ اجرای قانون مصوب ۲۱ بهمن ماه ۱۳۰۸ ملک مورد معامله در تصرف انتقال‌گیرنده بوده و لااقل پنج سال از انقضای موعد حق استرداد تا تاریخ مزبور گذشته باشد مشروط به دو شرط ذیل (اصلاحی مصوب ۱۳۱۲)
الف- از انقضای موعد حق استرداد تا تاریخ اجرای قانون بهمن ماه ۱۳۰۸ از طرف انتقال‌دهنده یا قائم‌مقام قانونی او به وسیله عرض‌حال یا اظهارنامه رسمی اعتراض به مالکیت انتقال‌گیرنده نشده باشد.
ب- در صورتی که تا تاریخ تصویب این قانون (۲۸ دی ماه ۱۳۱۲) حکم قطعی بر بی‌حقی انتقال‌گیرنده یا قائم‌مقام قانونی او صادر نشده باشد.
تبصره ۱- کلیه معاملات با حق استرداد ولو آنکه در ظاهر معامله با حق استرداد نباشد مشمول جمیع مقررات راجعه به معاملات با حق استرداد خواهد بود اعم از اینکه بین متعاملین محصور بوده و یا برای تامین حق استرداد، اشخاص ثالثی را بای نحو کان مداخله داده باشند.
تبصره ۲- در مواردی که مطابق این ماده انتقال‌دهنده تقاضای ثبت می‌کند، باید حق انتقال گیرنده را در تقاضانامه خود قید نماید و این حق در ضمن اعلان با تصریح به اسم طرف ذکر خواهد شد.
ماده 34 قانون ثبت:
(اصلاحی ۸/۱۲/۱۳۸۶) در مورد کلیه معاملات رهنی و شرطی و دیگر معاملات مذکور در ماده (۳۳) قانون ثبت، راجع به اموال منقول و غیرمنقول، در صورتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر در سند، بدهی خود را نپردازد، طلبکار می‌تواند از طریق صدور اجرائیه و صول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم کننده سند، درخواست کند. چنانچه بدهکار ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید بنا به تقاضای بستانکار، اداره ثبت پس از ارزیابی تمامی مورد معامله و قطعیت آن، حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی، با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد می‌نماید.
تبصره ۱- در مواردی هم که مال یا ملکی، وثیقه دین یا انجام تعهد یا ضمانتی قرار داده می‌شود مطابق مقررات این قانون عمل خواهد شد.
تبصره ۲- نحوه ابلاغ اجرائیه، بازداشت مازاد مورد رهن و چگونگی ختم عملیات اجرائی و برگزاری مزایده و اعراض از رهن و سایر موارد به موجب آئین‌نامه‌ای است که ظرف مدت سه ماه از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و به تصویب رئیس قوه قضائیه خواهد رسید.
تبصره ۳- این قانون نسبت به اسناد تنظیمی و اجرائیه‌های صادره که قبل از تصویب این قانون مختومه نگردیده است نیز جاری است.
نکات مهم بیع مشروط چیست؟
1- در بیع شرط منافع حاصل از عقد از زمان عقد تا فسخ قرارداد متعلق به مشتری است. به نظر می رسد منظور قانون گذار منافع منفصل است نه متصل.
2- در بیع شرط، مشتری حق نقل و انتقال مبیع را ندارد. چرا که نقل و انتقال منافی حقوق بایع است.
3- چنانچه مشتری از گرفتن ثمن امتناع کند، بایع می تواند ثمن را به صندوق دادگستری واریز کند و معامله را فسخ نماید.
4- چنانچه پس از وقوع عقد بیع شرط مشتری فوت کند، مبیع متعلق به وراث او خواهد بود و حق فسخ برای بایع همچنان باقی است.
5- چنانچه بایع پس از گذشتن مدت مذکور در قرارداد، عقد را فسخ نکند، مالکیت مشتری بر مبیع قطعی خواهد شد.
نتیجه گیری مقاله
یکی از اقسام عقد بیع، بیع شرط است. در بیع شرط، میان بایع و مشتری چنین اشتراط می شود که اگر بایع ظرف مهلت معینی ثمن را به مشتری مسترد کند، حق فسخ قرارداد را داشته باشد و بتواند مبیع را پس بگیرد. احکام معامله با حق استرداد و بیع شرط هم پوشانی زیادی با یکدیگر دارند. با این تفاوت که مفهوم معامله با حق استرداد از بیع شرط گسترده تر است و هر نوع معامله ای را شامل می شود. نکته مهم در بیع شرط این است که مشتری نمی تواند تا قبل از قطعی شدن مالکیت خود بر مبیع، آن را به دیگری انتقال دهد. اما پس از مضی مدت مذکور در قرارداد، هر نوع نقل و انتقالی صحیح و بلا اشکال است. زیرا مالکیت مشتری بر مبیع قطعی است.
قبل از انجام هر امر حقوقی، حتما با وکیل متخصص در آن حوزه مشورت کنید. گروه وکلای موسسه ترنم عدالت با سالها سابقه در امور حقوقی، کیفری، خانوادگی، ثبتی، امور حسبی و … شما را تا زمان رسیدن به حقوقتان یاری و مساعدت می نمایند. با ما تماس بگیرید.
برای دریافت وقت مشاوره حضوری و تلفنی به صفحه درخواست مشاوره و تماس با ما مراجعه کنید.