نکات پیش فروش ملک

در دوران حاضر به دلیل کاهش قدرت خرید اشخاص به صورت یک جا، تعداد زیادی از مردم تمایل به خرید خانه به صورت پیش خرید دارند. سازندگان نیز به دنبال این هستند که واحدهای مسکونی خود را پیش فروش نمایند. اما پیش خرید یا پیش فروش ملک نکات مهمی دارد که در صورت عدم رعایت آنها ممکن است ضرری برای خریدار یا فروشنده به همراه داشته باشد. چه اینکه، ممکن است بسیاری از افراد که اقدام به پیش خرید ملک می کنند، در فرض ناآگاهی از قوانین و مقررات مغبون شوند و نتوانند حق خود را مطالبه نمایند. در آن سوی ترازو، سازندگانی که اقدام به پیش فروش ملک می کنند ممکن است به دلیل فقد آگاهی متضرر ضرر هنگفت گردند. بنابراین، در این مقاله به بررسی مهمترین نکات پیش فروش ملک و یا پیش خرید آن در جهت شفاف سازی قانون تملک آپارتمان و آگاه سازی بیشتر اشخاص از حقوق خود می نماییم.

نکات پیش فروش ملک چیست؟

به موجب قانون تملک آپارتمان ها، تمام مراحل انعقاد قرارداد پیش فروش آپارتمان، باید در دفتر اسناد رسمی انجام گیرد. مشاوران املاک اصولا با برگزاری جلسه، پیش فروشنده و پیش خریدار را به درک متقابلی می رسانند. پس از آن، برای تنظیم قرارداد پیش فروش، آنها را به دفاتر اسناد رسمی راهنمایی می کنند. اما در عمل این پروسه طی نمی شود. شاید همه ما شنیده باشیم که برخی پیشنهاد می دهند که پیش خریدار و پیش فروشنده تنها یک مبایعه نامه تنظیم کنند، کافیست. اما این تصور کاملا اشتباه است. چرا که تنظیم مبایعه نامه حتی با کد رهگیری نیز تاثیری در موضوع نخواهد داشت و چنین قراردادی هیچ اعتباری ندارد.

بنابراین، برای تنظیم قرارداد پیش فروش ملک، مهمترین نکته این است که از تنظیم هر گونه سند عادی تحت هر عنوان (از قبیل مبایعه نامه و قولنامه) در بنگاه های مشاوره املاک خوددداری کنید. بسیاری از مشاورین املاک ممکن است به شما اطلاعات نادرست دهند و بگویند تنظیم قرارداد در بنگاه املاک نیز معتبر است. اما واقعیت این است که شما نمی توانید قرارداد پیش فروش را بنگاه تنظیم کنید. در صورت تنظیم چنین قراردادی هیچ اعتباری و ارزشی نمی توان به آن قرارداد قائل شد.

ماده 5 قانون پیش فروش ساختمان نیز یکی از مهمترین نکات پیش فروش ملک است:

تنظیم قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفا در قبال پرداخت حق‌التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضاییه صورت می‌گیرد.

• بیشتر بخوانید: قرارداد مبایعه نامه خام

اگر پیش خریدار و پیش فروشنده در قالب مبایعه نامه قرارداد تنظیم نمایند، تکلیف چنین قراردادی چیست؟

چنین قراردادی از مشروعیت برخودار نیست و پیش خریدار و پیش فروشنده مجبور هستند برای حل اختلاف خود، به مراجع قضایی مراجعه کنند. لذا چاره ای جز طی مراحل سخت و طولانی دادگستری در پیش روی آنها فراهم نیست. بنابراین، بهتر است قبل از آن هر چیز با وکیل متخصص در این حوزه مشورت نمایید.

قاضی قراردادی که در قالب مبایعه نامه تنظیم شده است، چرا که چنین قراردادی فاقد مواد 2 و 3 قانون پیش فروش ساختمان است.

• بیشتر بخوانید: ماهیت قراردادهای املاک

ماده 2 قانون پیش فروش ساختمان به عنوان یکی از مهمترین نکات پیش فروش ملک چنین مقرر می کند:

در قرارداد پیش فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:
۱- اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
۲- پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
۳- اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
۴- مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت موثر است.
۵ – بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
۶ – شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
۷- زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
۸ – تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمه ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
۹- تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
۱۰- معرفی داوران
۱۱- احکام مذکور در مواد (۶)، (۷) و (۸) و تبصره آن، (۹)، (۱۱)، (۱۲)، (۱۴)، (۱۶) و (۲۰) این قانون

و ماده 3 به عنوان یکی از نکات پیش فروش ملک نیز چنین اشعار می دارد:

قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (۲) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.

مدارک لازم برای تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان چیست؟

برای تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان مدارک زیر لازم و ضروری است:

1- سند مالکیت یا قراردادی که نشان دهند سازنده حق احداث بنا را دارد.

2- پروانه ساخت ساختمان

3- مدارک فنی ساختمان.

این سه مورد از نکان مهم پیش فروش ملک هستند.

قبل از تنظیم قرارداد پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی با وکیل متخصص امور قراردادی مشورت کنید.

نتیجه گیری مقاله

چنانچه قصد پیش خرید ملکی را دارید، از منظر مفاد قانونی باید همراه با پیش فروشنده در دفاتر اسناد رسمی حاضر شوید و قرارداد رسمی در این خصوص تنظیم نمایید. بسیاری از اشخاص به ویژه مشاورین املاک و بنگاه دارانی که آگاهی چندانی از مقررات قانونی ندارند، به پیش خریدار و پیش فروشنده پیشنهاد می دهند که می توانند قراراد خود را در قالب مبایعه نامه با کد رهگیری تنظیم کنند. اما باید گفت چنین قراردادی هیچ اعتباری ندارد. بنابراین، چنانچه قصد پیش فروش یا پیش خرید ملکی را دارید حتما قبل از هر چیز با وکیل متخصص در این خصوص مشورت نمایید سپس اقدام به انعقاد قرارداد نماییم.

شما چه موردی از نکات پیش فروش ملک را در ذهن دارید؟ نظرات خود را با ما به اشتراک بگذارید. 

قبل از انجام هر امر حقوقی، با وکیل یا کارشناس حقوقی مشورت نمایید. گروه وکلای موسسه ترنم عدالت با سالها سابقه در امور ملکی، خانوادگی، ثبتی، امور حسبی، و … شما را تا زمان رسیدن به حقوقتان یاری و مساعدت می نماید. با ما تماس بگیرید. 

برای دریافت وقت مشاوره حضوری و یا تلفنی به صفحه درخواست مشاوره و تماس با ما مراجعه کنید.