اجاره در قانون مدنی عقدی است لازم. به این معنا که از طرف مؤجر و مستأجر قابل فسخ نیست. عقد اجاره دارای دو طرف مؤجر و مستأجر است. مؤجر کسی است که مالک عین است و مستأجر مالک منفعت است. مورد اجاره نیز عین مستأجره نام دارد. در این مقاله با مقررات عقد اجاره آن آشنا خواهیم شد.
مقررات عقد اجاره در قانون مدنی
1- عقد اجاره در قانون مدنی حتماً باید مدت داشته باشد. به گونه ای که اگر عقد اجاره مدتی نداشته باشد باطل خواهد بود. مدت عقد اجاره از روزی شروع می شود که در عقد اجاره تعیین شده است. اگر در عقد اجاره مدت تعیین نشده باشد مهلت شروع عقد اجاره از تاریخ عقد اجاره محسوب می شود.
2- مستأجر می تواند مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد. البته می توان خلاف این امر را نیز در عقد اجاره شرط نمود. به این صورت که مستأجر حق انتقال مال مورد اجاره به دیگری را نداشته باشد.
3- بر اساس مقررات اجاره در قانون مدنی، مستأجر در عقد اجاره دارای تکالیفی است:
- در استفاده از عین مستأجره تعدی و تفریط نکند.
- عین مستأجره را برای همان موردی که در عقد اجاره تعیین شده است اختصاص دهد. در غیر این صورت مؤجر حق فسخ قرارداد اجاره را دارد.
- اجاره بها را سر موعد بپردازد. در غیر این صورت مؤجر می تواند دعوای مطالبه اجور معقوه را علیه مستأجر مطرح کند.
4- عقد اجاره در قانون عقدی است لازم و با فوت مؤجر و مستأجر باطل نمی گردد. مگر اینکه چنین شرطی در متن اجاره نامه قید شده باشد.
5- عقد اجاره در قانون مدنی، با انقضای مدت از بین می رود. در صورتی که مستأجر به تصرفش در عین مستأجره ادامه دهد، ضامن است و باید اجرت المثل ایامی که مال را در تصرفش نگه داشته است، بدهد. اما اگر مؤجر به او اجازه تصرف بدهد فقط در صورتی اجرت المثل می پردازد که از منافع مال بهره مند شده باشد.
6- اگر مؤجر مال مورد اجاره را به دیگری بفروشد و یا به هر نحوی به دیگری منتقل کند، عقد اجاره به جای خود باقی است. مگر اینکه در اجاره نامه ذکر شده باشد که با انتقال مال مورد اجاره عقد، مستأجر حق فسخ دارد.
معیوب بودن مال مورد اجاره در عقد اجاره مقررات عقد اجاره
به موجب مقررات عقد اجاره در قانون مدنی، اگر معلوم شود که مورد اجاره در زمان اجاره دادن معیوب بوده است، مستأجر می تواند اجاره را فسخ کند و یا اگر تمایل داشته باشد عقد اجاره را به همان صورت قبول کند. البته اگر مؤجر عیب را برطرف کند دیگر برای مستأجر حق فسوجود نخواهد داشت.
نکته: عیبی سبب فسخ مورد اجاره است که امکان انتفاع و بهره مندی از مال مورد اجاره را با دشواری مواجه سازد. مقررات اجاره در قانون در این خصوص قابل توجه است.
ماده 478 و 479 قانون مدنی در این مورد مقرر کرده است:
ماده 478:
هر گاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر میتواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.
ماده 479:
عیبی که موجب فسخ اجاره میشود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.
تلف شدن مال مورد اجاره در عقد اجاره
اگر مورد اجاره تلف شود مثلاً مورد اجاره ای خانه ای باشد که آتش گرفته است، در این صورت به موجب مقررات اجاره در قانون مدنی اجاره منفسخ می شود. اگر قسمتی از مورد اجاره تلف شده باشد مستأجر می تواند اجاره را فسخ کند و یا بخشی از مال الاجاره را مسترد کند. ماده 483 بیان می کند: مقررات عقد اجاره
اگر در مدت اجاره عین مستاجره به واسطه حادثه کلاً یا بعضاً تلف شود از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ میشود و در‌صورت تلف بعض آن مستاجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه تقلیل نسبی مال‌الاجاره نماید.
هزینه تعمیرات در عقد اجاره بر عهده کیست؟
به موجب مقررات اجاره در قانون مدنی، هزینه تعمیرات در عقد اجاره با مالک (مؤجر) است اگر مستأجر دست به تعمیرات در عین مستأجره بزند و این تعمیرات بدون اجاره مالک باشد، حق مطالبه قیمت را از مؤجر نخواهد داشت. ماده 486 و 502 قانون مدنی چنین بیان کرده است: مقررات اجاره در قانون مدنی
ماده 486:
تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم میباشد.
ماده 502:
اگر مستاجر در عین مستاجره بدون اذن موجر تعمیراتی نماید حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت.
قرارداد اجاره در شرایط کرونا
به موجب مصوبه ستاد مقابله با کرونا، قرارداد اجاره اماکن مسکونی در شرایط کرونا تا پایان سال 1400 به مدت یک سال به طور خودکار تمدید می شود. همچنین بر طبق این مصوبه حداکثر مبلغ اجاره بها و پول ودیعه (پول پیش) در تهران تا 25درصد، در سایر شهرهای بزرگ تا 20درصد و در سایر شهرها تا 15درصد افزایش می یابد. البته باید توجه داشت که مستاجر نیز نباید، مرتکب تخلف در قرارداد اجاره شود. مانند اینکه اجاره بها را پرداخت نکند یا ایجاد مزاحمت برای سایرین نماید و …
نتیجه گیری مقاله
عقد اجاره از عقود لازم در قانون مدنی است. به این معنا که با فوت و جنون هر یک از طرفین از بین نخواهد رفت. اما قرارداد اجاره در قانون دارای شرایطی است. از مهمترین شرایط قرارداد اجاره این است که اصولا مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری انتقال دهد. اما چنانچه مالک تمایل ندارد که مستاجر مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد باید این موضوع را در قرارداد اجاره ذکر کند. توجه داشته باشید که قرارداد اجاره عقدی است دارای مدت. به این معنا که چنانچه مدت در قرارداد اجاره ذکر نشده باشد، اجاره باطل خواهد بود. همچنین بهتر آن است که ذیل قرارداد اجاره را دو نفر به عنوان شاهد امضا کنند.
برای تنظیم قرارداد اجاره اینجا کلیک کنید.
