کلمه معامله معارض بارها به گوشمان خورده است. اما از نظر قانونی معامله معارض چه معامله ای است؟ در قانون مجازات اسلامی تعریفی از جرم معامله معارض ذکر نشده است. حتی در قانون مجازات اسلامی مصوب سال 1392 هم تعریفی از جرم معامله معارض بیان نشده است. در رویه قضایی نیز محاکم تنها به ماده 117 قانون ثبت اشاره می شود که این ماده را اصطلاحا معامله معارض می نامند. اما معامله معارض یعنی چه؟ در این مقاله به بررسی موضوع معامله معارض و اینکه تفاوت معامله معارض با فروش مال غیر چیست می پردازیم.
معامله معارض یعنی چه؟
در پاسخ به سوال معامله معارض یعنی چه؟ باید گفت:
منظور از معامله معارض معامله یا تعهدی است که توسط مالک طبق سند رسمی نسبت به عین یا منفعت یک مال انجام می شود. در حالی که این معامله معارض و مخالف با معامله سابقی است که نسبت به همان مال به موجب سند عادی یا رسمی صورت گرفته باشد.
مثال برای درک بهتر مفهوم معامله معارض و تفکیک آن از جرم فروش مال غیر:
فرض کنید الف یک دستگاه آپارتمان دارد. الف آپارتمان را طبق سند عادی (مبایعه نامه)، به ب می فروشد. اما بعدا همان آپارتمان را در دفترخانه اسناد رسمی به نام شخص دیگر (ج) انتقال می دهد. در اینجا مالک واقعی کیست؟ آیا معامله معارض صورت گرفته است؟
ماده 117 قانون ثبت در مورد این پرسش که معامله معارض یعنی چه؟ چنین مقرر می کند:
(اصلاحی ۱۳۱۲/۰۵/۰۷) – هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد.
این ماده موارد تحقق جرم معامله معارض را بیان می کند. حالا ج که معامله با سند رسمی به او منتقل شده و ثمن را نیز پرداخت کرده است به شدت متضرر شده و برای باز پس گرفتن ثمن معامله باید اقامه دعوا علیه الف نماید.
پس با توجه به آنچه گفتیم برای تحقق جرم معامله معارض، معامله اول می تواند با سند عادی و یا سند رسمی باشد (البته انجام معامله با سند رسمی تقریبا در دوران حاضر غیر ممکن است؛ چرا که در زمان نقل و انتقال ملک، استعلامات لازم اخذ می شود). اما معامله دوم با سند رسمی باید انجام گیرد نه سند عادی. بنابراین، اگر حسن مال خود را به موجب یک سند عادی (مبایعه نامه) به رضا منتقل کند و سپس همان مال را مجددا با تنظیم یک سند عادی دیگر به مهدی انتقل دهد، جرم معامله معارض محقق نمی گردد. زیرا، معامله دوم با سند عادی بوده است نه رسمی.
می توان گفت، در مثال مذکور در فوق جرم فروش مال غیر تحقق یافته است. یعنی حسن مال متعلق به رضا را مجددا به دیگری فروخته است. اما جرم معامله معارض مصداق پیدا نمی کند.
مضرات انجام معامله معارض چیست؟
1- خریدار دوم با ضرر هنگفتی مواجه می شود و باید برای پس گرفتن ثمن معامله که مدت زمان مدیدی نیز از آن گذشته باید در نزد مراجع قضایی علیه الف (فروشنده) اقامه دعوی نماید.
2- معامله معارض موجبات سلب آسایش عمومی را فراهم می نماید. چرا که یکی از اهداف ثبت اسناد و املاک برای مردم تضمین حقوق آنها و ایجاد امنیت قضایی بوده است. اما انجام معامله معارض باعث سلب اعتماد مردم به اسناد و معاملات رسمی می شود. چه اینکه حتی با در دست داشتن سند رسمی نیز نمی توان مالکیت خود را تثبیت نمود.
نکات مهم ماده 117 قانون ثبت در مورد این پرسش که معامله معارض یعنی چه؟ :
با توجه به متن ماده 117 قانون ثبت، برای منتسب کردن جرم معامله معارض یک شخص می بایست دقت شود که معامله اول می تواند با سند عادی یا رسمی صورت بگیرد. اما معامله دوم حتما باید به صورت سند رسمی باشد. فرض کنید الف ملک خود را به موجب سند عادی مبایعه نامه به ب منتقل می کند. سپس همان ملک را با سند عادی دیگری به شخص ج منتقل می نماید. در اینجا به موجب ماده 117 قانون ثبت معامله معارض رخ نداده است. در نتیجه عمل الف مجرمانه نیست. شاید از باب فروش مال غیر (در صورت احراز سوء نیت الف) می تواند تحت پیگیری قرار بگیرد. اما این عمل مصداق معامله معارض نیست. چرا که به موجب ماده 117 قانون مجازات اسلامی معامله دوم حتما باید با سند رسمی صورت بگیرد.
نتیجه گیری مقاله
در نوشتار فوق به دنبال این جواب این سوال بودیم که معامله معارض یعنی چه؟ همان طور که اشاره کردیم معامله معارض زمانی رخ می دهد مالک مال خود را به موجب یک سند عادی (مبایعه نامه) یا حتی رسمی به شخصی انتقال می دهد و سپس مجددا همان مال را با یک سند رسمی به شخص دیگری انتقال می دهد. اینجا مالک مرتکب معامله معارض شده است. پس معامله اول می تواند با سند رسمی یا سند عادی باشد. اما معامله دوم حتما باید با سند رسمی باشد تا معامله معارض تحقق یابد.
همان طور که بیان کردیم، معامله معارض عنوانی است که قانون گذار در ماده 117 قانون ثبت آن را جرم انگاری می کند. اما در متن قانون مجازات اسلامی به این موضوع اشاره ای نشده است. این معامله زمانی رخ می دهد که شخصی با یک سند رسمی یا عادی ملک خود را به شخصی انتقال دهد. و سپس همان ملک را با سند رسمی (نه سند عادی) به شخص دیگری انتقال دهد. بنابراین، برای تحقق جرم معامله معارض انجام معامله دوم حتما باید با سند رسمی باشد نه سند عادی. پس، اگر الف خانه خود را با یک مبایعه نامه به ب بفروشد و سپس با مبایعه نامه دیگر همان خانه را به ج بفروشد جرم معامله معارض محقق نشده است. چرا که انتقال دوم با سند عادی بوده است نه رسمی.
قبل از انجام هر گونه عمل حقوقی، حتما با وکیل متخصص در آن حوزه مشورت نمایید. گروه وکلای موسسه ترنم عدالت با سالها سابقه در امور حقوقی، کیفری، ثبتی، خانوادگی، ملکی و … شما را در رسیدن به حقوقتان یاری و مساعدت می نمایند. با ما تماس بگیرید.
برای دریافت وقت مشاوره حضوری و تلفنی به صفحه درخواست مشاوره و تماس با ما مراجعه کنید.