اخذ به شفعه یکی از قوانین ویژه عقد بیع در قانون مدنی است. به موجب این مقرره چنانچه مال غیر منقول قابل تقسیمی میان دو شریک باشد و یکی از دو شریک بخواهد سهم خود را به دیگری انتقال دهد، شریک دیگر می تواند قیمتی را که مشتری برای خرید سهم داده، به او بدهد، و کل مال غیر منقول را تصرف کند. البته، این امر ممکن است با کلاهبرداری در ملک مشاع همراه باشد. در این مقاله قصد داریم به بررسی موضوع کلاهبرداری از طریق اخذ به شفعه بپردازیم.
اخذ به شفعه یعنی چه؟ و مفهوم کلاهبرداری از طریق اخذ به شفعه چیست؟
ماده 808 قانون مدنی اخذ به شفعه را چنین تعریف می کند:
هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.
این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع میگویند.
فرض کنید قطعه زمینی میان الف و ب مشترک است. الف قصد دارم سهم خود از زمین را به ج واگذار کند. در اینجا ب که نمی خواهد با ج شریک باشد. می تواند قیمتی را که ج برای خرید سهم الف پرداخته را به او بدهد و کل مال را تصرف کند.
البته ذکر چند نکته در خصوص اخذ به شفعه از اهمیت زیادی برخودار است:
1- حتما باید حصه (سهم) شریک از طریق عقد بیع (نه هر عقد دیگری) به شخص دیگر واگذار گردد. بنابراین اگر انتقال مال از طریق صلح، هبه، معاوضه و یا هر عقد دیگری محقق شده باشد، اخذ به شفعه به وجود نمی آید.
2- مال مشاع بین دو شریک حتما باید قابل تقسیم باشد نه غیر قابل تقسیم.
3- مال حتما باید میان دو شریک مشترک باشد نه بیشتر.
با توجه به آنچه که فوقا در مورد اخذ به شفعه بیان کردیم کلاهبرداری از طریق اخذ به شفعه چگونه است؟
اما کلاهبرداری از طریق اخذ به شفعه چگونه است؟
فرض کنید الف و ب در قطعه زمینی مشترک هستند. الف در ظاهر با شخصی به نام ج تبانی می کند و سهم خود را به او می فروشد. در قرارداد منعقده میان الف و ج سهم الف بسیار بیشتر از قیمت متعارف ذکر می گردد و ج نیز به ظاهر با چنین موضوعی موافقت می کند. در اینجا ب از این امر ناراضی است. بنابراین، باید قیمتی را که ج به عنوان ثمن معامله می پردازد، به او بدهد و کل مال را تملک کند.
در این صورت تکلیف چیست؟ آیا ب باید ارزش واقعی سهم را بپردازد یا آنچه بین الف و ج مقرر است را پرداخت کند؟
این موضوع در کمیسیون نشست قضایی استان لرستان مطرح شد و نظر نهایی هیئت عالی به این صورت است:
در ماده 808 قانون مدنی قانون گذار نحوه ی اخذ به شفعه را بیان می کند. با این توضیح که اگر ملکی میان دو نفر شریک بود. هر کدام از شرکا که قصد فروش داشته باشندف شریک دیگر حق تقدم و اولویت نسبت بقیه خریداران را دارد. اگر یکی از شرکا با شخص دیگری به جز شریک خود معامله کرد، شریک دیگر حق دارد، آنچه را که خریدار پرداخت کرده به او بدهد و مالک کل ملک شود. در اینجا ممکن است دو حالت پیش بیاید:
1- فروشنده با خریدار تبانی کند و با انجام یک معامله صوری قصد دریافت مبلغ هنگفت از شریک خود را داشته باشد. در این صورت چون خریدار و فروشنده معامله صوری منعقد کردند این معامله به علت فقدان قصد باطل است.
2- خریدار مبلغی برابر با ارزش واقعی ملک به فروشنده بپردازد. اما برای جلوگیری از اعمال حق شفعه شریک دیگر و منصرف کردن او، مبلغ کلانی به عنوان ثمن معامله در معامله درج کنند. در این صورت، شفیع می تواند با اثبات این موضوع، همان مبلغی که واقعا خریدار داده را به او بدهد و مالک کل مال شود. اما اثبات این امر بسیار دشوار است. چرا که قانونا طرفین می توانند بر سر مبلغی بیشتر از عرف تراضی و توافق نمایند و اگر هر دو طرف با آن مبلغ موافق باشند، می توانند قرارداد خود را بر اساس آن منعقد کنند. اما باید نحوه پرداخت ثمن و ترتیبات آن، در قرارداد ذکر گردد. به هر روی، در صورت مواجهه با چنین امری، بهترین راه این است که از وکیل دادگستری کمک بگیرید و با او مشورت نمایید.
نتیجه گیری مقاله
موضوع اخذ به شفعه در قانون مدنی آمده است. اخذ به شفعه زمانی مطرح می شود که مال غیر منقول قابل تقسیمی میان دو شریک مشترک باشد و یکی از دو شریک بخواهد سهم یا حصه خود را به دیگری انتقال دهد. در این صورت، شریک دیگر می تواند مبلغی را که خریدار برای خرید ملک داده، به او بدهد و شش دانگ ملک را تصرف کند. اما گاهی ممکن است یکی از شرکا با شخص ثالث برای فروش سهم خود تبانی نماید و سهم خود را به قیمتی بسیار بالاتر از قیمت متعارف به فروش برساند.
در این فرض، شفیع باشد صوری بودن معامله را اثبات کند. در صورت اثبات صوری بودن معامله، باطل و کان لم یکن خواهد بود. اما اگر خریدار به همان قیمت متعارف سهم یکی از دو شریک را خریده باشد. اما برای جلوگیری از اعمال حق شفعه شفیع، قیمت کلانی در مبایعه نامه درج شود، شفیع باید این موضوع را در نزد مراجع قضایی اثبات کند که ثمن واقعی چیزی غیر از آن است که در مبایعه نامه درج گردیده است. اثبات این موضوع هر چند سخت اما غیر ممکن نیست. بهتر است در این خصوص حتما با وکیل دادگستری مشورت کنید.
نظر شما در خصوص این نوشتار چیست؟ در قسمت دیدگاه نظرات خود را با ما به اشتراک بگذارید.
قبل از انجام هر امر حقوقی حتما با وکیل متخصص در ان زمینه مشورت نمایید. گروه وکلای موسسه ترنم عدالت با سالها سابقه در امور حقوقی، کیفری، ثبتیف ملکیف خانوادگی، امور حسبی و … شما را تا زمان رسیدن به حقوقتان یاری و مساعدت می نمایند. با ما تماس بگیرید.
برای دریافت وقت مشاوره حضوری و تلفنی به صفحه درخواست مشاوره و تماس با ما مراجعه کنید.