قرارداد خرید و فروش یکی از قراردادهای رایج در میان مردم است. اما دارای شروط و قواعدی است. اگر شرایط آن رعایت نشود ممکن است به راحتی از سوی طرفین مورد فسخ قرار بگیرد و یا حتی ادعای ابطال آن هم مطرح شود. به قرارداد خرید و فروش در اصطلاح فقهی عقد بیع نیز گفته می شود. مقررات عقد بیع از ماده 338 تا 463 قانون مدنی را در برمیگیرد. بخشی از این مواد مربوط به مبحث خیارات است که قبلا به آن اشاره کردیم. در این مقاله در مورد قرارداد خرید و فروش یا همان عقد بیع به ذکر مواردی می پردازیم.
قرارداد خرید و فروش چیست؟
به موجب قانون مدنی، بیع یا خرید و فروش به معنای تملیک عین است در مقابل یک عوض معلوم. برای انعقاد عقد بیع خریدار و فروشنده باید با یکدیگر توافق کرده باشند. توضیح آنکه فروشنده بگوید فلان چیز را می فروشم (پبشنهاد دهد). در مقابل خریدار اعلام کند که من آن را می خرم (قبول کند). بیع یا خرید و فروش ممکن است صرفا با داد و ستد منعقد شود. بدون آنکه لفظی میان طرفین رد و بدل گردد.
نکات مهم قرارداد خرید و فروش چیست؟
1- قرارداد خرید و فروش ممکن است مطلق باشد یا مشروط.
2- قرارداد خرید و فروش ممکن است دارای مهلت یا اجلی برای دادن ثمن باشد. فرض کنید الف خودروی خود را به قیمت 60 میلیون به ب بفروشد. ب 30 میلیون تومان را فی المجلس پرداخت کند. الباقی ثمن را نیز دو ماه آینده پرداخت نماید (بیع نسیه). البته مهلت باید در قرارداد ذکر شود. اگر طرفین هیچ مهلتی را در قرارداد تعیین نکنند، خریدار باید ثمن را در حال پرداخت کند. بنابراین، در فرض سکوت، تعیین مهلت برای ثمن امکان پذیر نیست.
3- توجه کنید در قرارداد بیع یا خرید و فروش حتما باید مقدار، جنس و وصف مبیع مشخص و معلوم باشد.
4- در قرارداد خرید و فروش خریدار و فروشنده باید رضایت قلبی برایی انعقاد معامله داشته باشند. بنابراین اگر در اثر اکراه معامله ای را منعقد نمایند، آن معامله غیر نافذ است.
طرفین قرارداد خرید و فروس چه کسانی هستند؟
طرفین قرارداد خرید و فروش بایع (فروشنده) و خریدار هستند. فروشنده و خریدار هر دو برای انعقاد معامله باید از اهلیت برخوردار باشند. بنابراین سفیه، صغیر و مجنون نمی توانند معامله یا قرارداد بیع منعقد کنند.
آیا شخص نابینا می تواند معامله کند؟
این موضوع سوالی رایج است که ممکن است برای شما نیز پیش آمده باشد. در پاسخ به این سوال باید گفت، شخص کور یا نابینا نیز می تواند معامله کند. اما باید به طریقی جهل او نسبت به موضوع معامله برطرف شود. حال چگونه جهل او نسبت به موضوع مورد معامله برطرف می شود؟ ممکن است شخص کور از طریق لمس کردن بتواند جنس مال را تشخصی دهد. بسیاری از افراد نابینا با لمس کردن می توانند اشیاء را تشخیص دهند. همچننی شخص نابینا می تواند فرد دیگری را با خود همراه سازد تا جهل او نسبت به مورد معامله را بر طرف کند.
آیا هر چیزی را می توان مورد خرید و فروش قرار داد؟
وقتی صحبت از خرید و فروش مال می کنیم، منظورمان خرید و فروش مالی است که قانونا مجاز است. بنابراین خرید و فروش مشروبات الکلی از نظر قانونی هیچ اعتباری ندارد. اگر کسی دعوایی مبنی بر اینکه مقداری مشروبات الکلی خریده است. اما فروشنده یا بایع جنس را به او تحویل نمی دهد مطرح کند. دعوای او در نزد مراجع دادگستری شنیده نخواهد شد.
نکته مهم: ممکن است بایع چیزی را بفروشد که توانایی تسلیم آن را به مشتری ندارد. فرض کنید الف انگشتر الماس خود را که در دریا غرق شده به ب می فروشد. میینیم که در اینجا بایع توانایی تسلیم مال مورد معامله یا همان مبیع را ندارد. در این صورت معامله باطل خواهد بود.
اگر خریدار خودش قادر به، به دست آوردن مال باشد معامله صحیح خواهد بود. در مثال فوق فرض کنید که ب که خریدار انگشتر است غواص ماهری است که می تواند انگشتر را از اعماق دریا بیرون کشد. چنین معامله ای صحیح است.
مال وفقی را می توان فروخت؟
خیر. اصل بر این است که مال موقوفه را نمی توان مورد خرید و فروش قرار داد. اما گاهی اوقات با در نظر گرفتن فاکتورهایی می توان مال مورد وقف را فروخت.
اما چه شرایطی؟
1- بیم این موضوع رود که ممکن است میان طرفین اختلاف شود. در حدی که خون و خونریزی راه بیفتد. سَفک دِماء یعنی خون و خونریزی.
2- مال موقوفه میان طرفین ایجاد اختلاف نماید.
3- در مواردی که مال موقوفه خراب شود یا نزدیک به خرابی باشد. خرابی باید در حدی باشد که امکان انتفاع از مال موقوفه وجود نداشته باشد.
در این موارد، مال موقوفه باید به فروش برسد.
مشاع یا مفروش بودن در قرارداد خرید و فروش به چه معنا است؟
مال مشاع مالی است که میان چند نفر مشترک است. فرض کنید الف فوت کرده و ماترکی از او به جا مانده است. در این صورت اموال او بین ورثه فرد متوفی مشترک هستند. به چنین مالی مشاع گفته می شود. همچنین ممکن است مال فقط یک نفر مالک داشته باشد که مال مفروز است.
مبیع در یک تقسیم بندی به چند نوع تقسیم می شود؟
در عقد بیع، مبیع در یک تقسیم بندی کلی به سه نوع تقسیم خواهد شد.
1- عین معین:
مالی که معین در عالم خارج است و دقیقا در زمان معامله خرید و فروش میان طرفین وجود دارد. الف لباس خود را به قیمت 100000 تومان به ب می فروشد. لباس در اینجا معین است.
2- کلی در معین:
مالی معین که در میان اموال نامعین قرار دارد. فرض کنید الف از یک انبار پرتقال یک کیلو پرتقال را به ب می فروشد.
3- کلی فی الذمه:
مالی است که بر افراد مختلف در عالم خارج واقع است. مثلا الف به ب قول دهد یک کیلو پرتقال بم برای ب فراهم کند (نمی گوید از بین پرتقالهایی که در انبار موجود است).
نکات مهم
1- اگر چیزی فروخته شود به شرط اینکه مثلا طلا یا نقره باشد و بعدا مشخص شود که طلا و نقره نیست معامله باطل است. فرض کنید الف مالی را به شرط طلا بودن به ب می فروشد. بعدا مشخص می شود که طلا نبوده است. در این صورت معامله باطل خواهد بود.
2- گاهی اوقات افراد از روی یک نمونه تصمیم به خرید کالایی می کند. حال، اگر جنسی که فروشنده به خریدار می دهد مطابق نمونه نباشد، خریدار می تواند معامله را فسخ کند.
مشکلات مربوط به خرید و فروش ملک چیست؟
در دنیای امروز، افراد ملکی را خریداری می کنند، به شرط اینکه دارای مساحت معینی باشد. فرض کنید الف خانه ای را به شرط اینکه 100 متر باشد خریداری می کند. بعدها معلوم می شود که خانه 100 متر نبوده است. بلکه 95 متر بوده است. در این صورت ب حق دارد معامله را به این دلیل که متراژ ملک کمتر درآمده است فسخ کند. البته این حق برای طرفین وجود دارد که که با یکدیگر توافق کنند. همان طور که می دانید ملک در دسته اموال تجزیه ناپذیر است.
منظور از اموال تجزیه پذیر و تجزیه ناپذیر چیست؟
اگر الف مالی را به ب بفروشد و مال از نوع تجزیه پذیر باشد (مثلا 4 کیلو پرتقال). حال بعد از وزن کشی مشخص می شود که پرتقال ها 3.5 کیلو بوده است. در این فرض مشتری می تواند قرارداد را فسخ کند یا مطالبه ثمن کند (بخشی از ثمن خود را به دلیل کاهش مبیع پس بگیرد).
اگر مال جزء اموال تجزیه ناپذیر مثل فرش و خانه باشد. اگر زیادتر از مقدار تعیین شده در آید فروشنده حق فسخ دارد. فرض کنید الف فرش 6 متری را به ب می فروشد. بعدا مشخص می شود که فرش 9 متری بوده است. در این صورت الف حق فسخ دارد. اگر همین مال (فرش) کمتر از 6 متر باشد، مشتری حق فسخ دارد. البته در تمامی این مراحل طرفین می توانند با یکدیگر توافق و تراضی کنند.
توابع مبیع چیست؟
منظور از توابع مبیع مواردی است که به موجب عرف و عادت داخل در مبیع شمرده می شود. فرض کنید الف گلی را که داخل گلدان است به ب می فروشد. در اینجا طبیعتا گلدان نیز جزء مبیع شمرده می شود. به اینها توابع مبیع گفته می شود. قانون مدنی مثالهای دیگری را نیز ذکر کرده است. در خرید و فروش باغ، درختان و در خرید و فروش خانه ممر و مجری و هر چیزی که نتوان بدون خرابی آن را از محل خارج کرد. جزء بنا شناخته می شود.
توجه داشته باشید اگر کسی باغ را بفروشد هر چند که درختان جزء مبیع هستند. اما میوه ها در دسته توابع مبیع قرار نمی گیرند. اما زراعت در بیع زمین در جزء توابع مبیع نیست.
آثار بیع چیست؟
1- از مهمترین آثار وقوع بیع، مالکیت است. به محض وقوع عقد بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود. اگر خلاف این امر شرط شود هم عقد باطل است و هم شرط باطل است (شرط خلاف مقتضای ذات عقد).
2- به موجب عقد بیع بایع ملزم است که مبیع را به خریدار تحویل دهد. خریدار نیز ملزم است ثمن را به بایع تحویل دهد.
3- مبیع در قرارداد خرید و فروش یا قرارداد بیع نباید مستحق اللغیر درآید.
توجه کنید اگر بیعی از اساس باطل باشد، در این صورت اثری در تملیک و تملک ندارد. به این معنا که آثار تملیک بر بیع حمل نمی شود.
همانطور که گفته شد، مبیع باید تحت اختیار مشتری قرار داده شود. این امر به این معنا است که بایع (فروشنده) مبیع را در اختیار مشتری قرار دهد. هر چند مشتری هنوز تسلم (قبض) نکرده باشد. برای اینکه مشتری بخواهد مال مورد بیع را قبض کند، اجازه یا اذن بایع شرط نیست.
حال، اگر قبلا مبیع در دست مشتری باشد، احتیاجی به قبض مجدد توسط مشتری نیست. البته، بیع از عقود عینی نیست که حتما نیازی به قبض مشتری باشد. به عبارت قبض شرط صحت بیع نیست (همچون سایر عقود مثل بیع صرف، هبه، عقد انتفاع، رهن، وقف).
حق حبس در قرارداد خرید و فروش چیست؟
حق حبس نوعی گرو کشی است. به این معنا که هر یک از طرفین می تواند از تسلیم مبیع یا ثمن به طرف دیگر خودداری کند. تا طرف مقابل به تعهد خود عمل کند. به این کار حق حبس می گویند. البته اگر خودشان به میل خودشان تسلیم کنند دیگر نمی توانند به حق حبس خود استناد کنند.
آیا می توان از خریدار تضمین گرفت یا از او خواست مالی را به عنوان رهن قرار دهد؟
بله. اگر مشتری تعهد کرده باشد که ضامن دهد، باید به تعهد خود عمل کند. در غیر این صورت مشتری حق فسخ خواهد داشت. گاهی نیز ممکن است بایع متعهد شده باشد که برای تسلیم مبیع تعهد دهد، و به تعهد خود عمل نکند، مشتری می تواند قرارداد را فسخ کند.
مفلس و تهیدست شدن مشتری چه تاثیری در قرارداد خرید و فروش دارد؟
اگر مشتری در اثر امری دارایی خود را ازدست بدهد، و مبیع در نزد مشتری باشد، بایع حق استرداد آن را دارد. همچنین، اگر بایع هنوز مبیع را به مشتری نداده است، می تواند از تسلیم آن خودداری کند.
نکته: مخارج تسلیم مبیع به مشتری بر عهده بایع است و برعکس.
تلف مبیع قبل از قبض چیست؟
اگر مبیع قبل از تسلیم بدون تقصیر از طرف بایع تلف شود در این صورت بیع منفسخ می شود. اما اگر بایع قبلا به حاکم یا قائم مقام مشتری برای تسلیم مبیع مراجعه کرده باشد دیگر مسئولیتی نخواهد داشت و تلف از کیسه مشتری خواهد بود.
ضمان درک چیست؟
ضمان درک یه این معنا است که مشتری و بایع تضمین می کنند که مبیع یا ثمن مال غیر یا مستحق للغیر نیست. در صورت مستحق للغیر بودن مال مورد معامله بایع و مشتری ضامن غرامات وارده به یکدیگر هستند.
بر هم زدن قرارداد خرید و فروش چگونه امکان پذیر است؟
بر هم زدن بیع از طریق خیارات مندرج در قانون مدنی شدنی است.
خیارات در قانون مدنی چند نوع است؟
قانون مدنی 10 نوع خیار را برای بر هم زدن قرارداد خرید و فروش بر شمرده است.
این خیارات عبارتند از:
1- خیار مجلس:
خیار مجلس برای زمانیست که مالک و مشتری تا زمانی که در مجلس عقد هستند می توانند معامله را فسخ کنند.
2- خیار حیوان:
گاهی ممکن است حیوانی مورد معامله قرار بگیرد. در این صورت مشتری تا 3 روز پس از انعقاد عقد بیع حق فسخ معامله به استناد خیار حیوان را خواهد داشت. حیوان باید معین باشد. فرض کنید الف به ب سگی را فروخته باشد. در اینجا حق فسخ به وجود می آید. اما اگر تعدادی ماهی به مشتری فروخته باشد، حق فسخ به وجود نمی آید.
3- خیار شرط:
خیار شرط اختیاری است که برای بایع یا مشتری در قرارداد خرید و فروش ذکر می شود. البته در این اختیار حتما باید مدت زمان مشخص باشد. به این معنا که گفته شده باشد مشتری تا یک هفته پس از قرارداد خرید و فروش حق فسخ قرارداد را دارد. در غیر این صورت هم شرط و هم عقد باطل است.
4- خیار تاخیر تادیه ثمن:
این اختیار برای زمانیست که مشتری ثمن معامله را نداده است. در این صورت بایع می تواند قرارداد خرید و فروش را فسخ کند. مدت در نظر گرفته شده برای خریدار برای تسلیم ثمن 3 روز است.
5- خیار رویت یا تخلف از رویت:
این خیار برای زمانیست که خرید و فروش از روی وصف صورت بگیرد. حال اگر آن چیزی که بایع می آورد مطابق وصف نباشد مشتری حق فسخ دارد.
6- خیار غین:
این خیار برای زمانیست که یکی از طرفین معامله در قرارداد خرید و فروش ضرر کرده باشد.
7- خیار عیب:
این اختیار برای زمانیست که در مورد معامله عیبی وجود داشته باشد. حال عیب ممکن است نهان باشد یا آشکار باشد اما مشتری به هنگام خرید متوجه آن نشده باشد. در خیار عیب این امکان برای مشتری وجود دارد که ارش (خسارت) بگیرد.
8- خیار تدلیس:
منظور از تدلیس اقداماتی است که سبب می شود یکی از طرفین معامله گول بخورد.
9- خیار تبعض صفقه:
تبعض صفقه به معنای جزء جزء شدن مورد معامله است. ممکن است معامله نسبت به بخشی از مال صحیح باشد و نسبت به بخش دیگر باطل باشد. در این جا مشتری به استناد خیار تبعض صفقه حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. فرض کنید یک خودرو و یک فرش در ضمن یک معامله فروخته می شوند و معامله نسبت به فرش صحیح است. اما معامله نسبت به خودرو به دلیل عدم قدرت بر تسلیم باطل است. در این صورت مشتری حق دارد به استناد خیار تبعض صفقه معامله را فسخ کند.
10- خیار تخلف از شرط:
اگر برای مبیع یا ثمن شرطی گذاشته شده باشد اما مبیع یا ثمن دارای آن شرط نباشد هر یک از طرفین می تواند قرارداد خرید و فروش را فسخ کند.
نکات مربوط به خیارات:
1- گاهی ممکن است خیار یا اختیار بر هم زدن معامله همراه با گفتن لفظ “فسخ کردم” باشد. گاه نیز ممکن است به صورت فعلی باشد. مثلا الف ثمن را به ب پس دهد.
2- حق فسخ معامله اختیاری است که به وراث طرفین قرارداد نیز منتقل می شود.
3- خیار مجلس، حیوان و تاخیر ثمن تنها و صرفا مختص عقد بیع است نه هر عقد دیگری.
بیع شرط چه بیعی است؟
بیع شرط بیعی است که بایع در آن شرط می کند که ظرف مدت معینی ثمن را به مشتری مسترد کند و مبیع را پس بگیرد. البته توجه داشته باشید که در عقد بیع شرط نیز مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود. در صورتی که مشتری نتواند در مدت زمان مقرر ثمن را مسترد کند مبیع متعلق به مشتری می شود. اما در فرضی که بتواند مبیع را پس بگیرد، نمائات و منافع منفصل از مال متعلق به مشتری است.
انواع قرارداد خرید و فروش کدامند؟
1- بیع سَلَم یا سَلَف منظور فروختن مالی در آینده است. قرارداد سلم همان پیش خرید یا پیش فروش کردن است. به عبارتی، منظور این است که وجه نقد یا ثمن در جا و فی المجلس پرداخت می شود اما کالا دارای مدت است. در این نوع معامله مبیع دارای مدت است.
2- بیع نسیه: در بیع نسیه شما مالی را می خرید اما ثمن آن را بعدا پرداخت می کنید. در این نوع قرارداد خرید و فروش، ثمن دارای مدت است. بر خلاف مورد بالا.
3- بیع کالی به کالی: در این نوع از قرارداد خرید و فروش ثمن و مبیع هر دو موجل و دارای مدت هستند.
برای دریافت وقت مشاوره حضوری و تلفنی با ما تماس بگیرید.
