شرط پشیمانی یا حق فسخ برای اکثر قراردادها به ویژه قراردادهای ملکی وجود دارند. این حقی است که طرفین قرارداد در نظر می گیرند تا صورت پشیمانی از انعقاد قرارداد حق فسخ یا بر هم زدن آن را داشته باشند. اما شرایط شرط شیمانی یا به اصطلاح حقوقی حق فسخ در قراردادها چیست؟ آیا برای اعمال این حق شرایطی وجود دارد یا خیر؟ در این مقاله به بررسی مفهوم شرط پشیمانی در قرارداد می پردازیم.
شرط پشیمانی در قرارداد چیست؟
هنگامی که برای خرید یا فروش ملک به بنگاه های املاک مراجعه می کنیم، با عنوان شرط پشیمانی در قراردادها مواجه می شویم. این شرط برای زمانی است که اگر یکی از طرفین در مدت زمانی پس از انعقاد قرارداد از معامله پشیمان شد، بتواند حق خود را اعمال کند. در واقع شرط پشیمانی همان اعمال حق فسخ است. در واقع، شرط پشیمانی در قرارداد برای زمانی است که یکی از طرفین با توسل به خیارات (خیار غبن، خیار تدلیس، خیار عیب و …) قرارداد را فسخ کند.
معمولا چه مدت زمانی را برای اعمال حق فسخ یا اعلان شرط پشیمانی در نظر می گیرند؟
در بنگاه های املاک معمولا مهلت 48 ساعته یا 72 ساعته برای اعمال حق فسخ یا همان شرط پشیمانی در نظر می گیرند.
چرا این شرط در قراردادها وجود دارد؟
این شرط نوشته می شود تا اگر خریدار یا فروشنده از معامله منصرف شد بتوانند معامله را فسخ کنند. وجود شرط پشیمانی هم می تواند دارای مزایا و هم دارای معایبی باشد. از مزایای این شرط برای فروشنده می توان به شرایطی اشاره کرد که فروشنده ملکی را ارزان فرروخته است. اما در اثر تحول و دگرگونی اوضاع اقتصادی ملک گران می شود. فروشنده می تواند از اعمال حق پشیمانی خود استفاده کند و قرارداد را فسخ نماید. هر چند در اینجا حق فسخ امتیازی برای فروشنده به حساب می آید. اما سوی دیگر می تواند خریدار را به شدت متضرر نماید. بنابراین، این شرط می تواند در عین حال که به سود یکی از طرفین است به ضرر شخص دیگر باشد. شرط پشیمانی در قرارداد
از منظر حقوقی آیا درج چنین شرطی صحیح است؟
شرط فسخ یا خیار شرط در قانون مدنی پیش بینی شده است. بنابراین از منظر حقوقی نمی توان به این شرط خللی وارد نمود. اما خیار شرط قرارداد حتما باید دارای مدتی باشد. بنابراین، نمی توان در قرارداد چنین درج کرد که هر یک از فروشنده و خریدار هر زمان که بخواهند می توانند معامله را فسخ کنند. از منظر حقوقی چنین شرطی باطل و مبطل قرارداد است. به این معنا که نه تنها شرط باطل است بلکه قرارداد را نیز متعاقب خود باطل می کند.
ماده 399 قانون مدنی در این خصوص چنین مقرر می کند:
در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد.
و ماده 400 قانون مدنی در ادامه چنین بیان می کند:
اگر ابتداء مدت خیار ذکر نشده باشد ابتداء آن از تاریخ عقد محسوب است و الا تابع قرارداد متعاملین است.
در نهایت ماده 401 قانون مدنی نیز مبطل بون شرط و عقد را اذعان می نماید:
اگر برای خیار شرط مدت نشده باشد هم شرط خیار و هم بیع باطل است.
ذکر یک مثال برای درج شرط پشیمانی در قرارداد:
فرض کنید الف و ب مبا یکدیگر معامله ای انجام داده اند. شرط پشیمانی یا شرط فسخ را نیز در قرارداد گنجانده اند. اما مهلتی برای آن در نظر نگرفتند. مثلا چنین بیان کردند که فروشنده هر زمان بخواهد می تواند قرارداد را فسخ کند. در این صورت جایگاه خریدار در چنین معامله ای برای همیشه متزلزل است. چرا که هر لحظه این احتمال وجود دارد که فروشنده قرارداد را فسخ کند و خریدار از بابت این موضوع متضرر گردد. پس انجام چنین معامله ای با چنین کیفیتی عقلایی و منطقی نیست.شرط پشیمانی در قرارداد
مشکل اساسی در درج شرط پشیمانی در قرارداد:
اصلی ترین مشکل در درج شرط پشیمانی در قرارداد (حتی با وجود داشتن مهلت- مثلا مهلت 48 ساعته) این است که اگر این شرط توسط فروشنده اعمال شود، نه تنها خریدار متضرر می شود؛ بلکه برای بازپس گرفتن پول خود نیز باید به تکاپو بیفتد. چرا که اگر فروشنده ثمن خریدار را در ظرف مهلت معقولی به او مسترد ننماید ارزش پول خریدار از بین می رود. و او دیگر قادر به خرید ملک نیست. بنابراین در زمان نگارش قرارداد حتما با یک متخصص مشورت نمایید تا نکات لازم را در قرارداد درج کنید.
ارسال اظهارنامه برای اعلام فسخ یا اعلان شرط پشیمانی در قرارداد:
چند سالی است که رویه قضایی به این شکل است که فروشنده یا خریدار قبل از اعمال حق فسخ در قرارداد باید مراتب را از طریق ارسال اظهارنامه به اطلاع شخص دیگر برسانند. در غیر این صورت بسیاری از محاکم دادخواست فسخ بدون ارسال اظهارنامه را صحیح نمی دانند. بنابراین، حتما قبل از طرح دادخواست فسخ قرارداد، حتما به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کنید و اظهارنامه فسخ مبتنی بر مفاد قرارداد را برای طرف مقابل ارسال نمایید.
قبل از انجام هر امر حقوقی حتما با وکیل متخصص در آن حوزه مشورت نمایید. گروه وکلای موسسه ترنم عدالت با داشتن تخصصص در امور حقوقی، کیفری، خانوادگی، ثبتی و … شما را تا زمان رسیدن به حقوقتان یاری و مساعدت می نمایند. با ما تماس بگیرید.
نتیجه گیری مقاله
در نظر گرفتن شرط پشیمانی یا خیار شرط 48 ساعته و یا 72 ساعته در مبایعه نامه های تنظیمی در بنگاه های املاک امری رایج و مرسوم است. اما خریدار یا فروشنده ممکن است از این شرط سوء استفاده نمایند. بنابراین، حتما باید برای این شرط مدت تعیین شود. چه اینکه در غیر این صورت شرط و قرارداد هر دو باطل است. از منظر عقلانی و منطقی نیز صحیح نیست که فروشنده یا خریدار هر زمان که تمایل داشته باشند بتوانند قرارداد را فسخ کنند و مالکیت طرف مقابل نسبت به مبیع یا ثمن را در حالت متزلزل قرار دهند. اما بهترین کار برای شما این است که قبل از انعقاد هر عقدی حتما با وکیل و کارشناس حقوقی در آن حوزه مشورت نمایید.
برای دریافت وقت مشاوره حضوری و یا تلفنی به صفحه درخواست مشاوره و تماس با ما مراجعه نمایید.