گاهی ممکن است شخصی ملکی را به دیگری بفروشد. اما ملک در رهن بانک باشد. در این صورت معمولا فروشنده به خریدار این التزام را می دهد که تا زمان سر رسید تنظیم سند رسمی، ملک را از رهن بانک آزاد کند. خریدار نیز به این شرط معامله را می پذیرد. زیرا خرید ملکی که در رهن بانک باشد سودی برای خریدار نخواهد داشت. حال اگر فروشنده به تعهد خود عمل نکند چه اتفاقی می افتد؟ در این صورت، خریدار باید دادخواست الزام به فک رهن را علیه فروشنده مطرح نماید.دادخواست الزام به فک رهن
نمونه دادخواست الزام به فک رهن صرفا جهت آشنایی شما با این دادخواست توسط وکلا و کارشناسان موسسه حقوقی ترنم عدالت تنظیم شده است. اما مستندات هر شخص با شخص دیگر متفاوت است. بنابراین، برای تنظیم دادخواست مطابق با خواسته و مستندات خود حتما با ما تماس بگیرید. در زیر با نمونه دادخواست الزام به فک رهن آشنا می شویم.
رهن چه نوع عقدی است؟
رهن یکی از عقود معین در قانون مدنی است. از سوی دیگر رهن در دسته عقودی است که از یک طرف جایز و از طرف دیگر لازم است. یعنی چه؟ برخی از عقود جایز هستند و هر دو طرف هر زمان که بخواهند راحت می توانند قرارداد را فسخ کنند و آن را بر هم بزنند. یکی از این عقود عقد وکالت است. در عقد وکالت وکیل و موکل هر زمان می توانند قرارداد وکالت را بر هم زنند. اما عقد بیع و یا اجاره در جرگه عقود لازم قرار دارند. یعنی دو طرف دعوا به راحتی نمی توانند قرارداد را بر هم بزنند. باید یک علت قانونی برای فسخ و یا اقاله قرارداد وجود داشته باشد. در این صورت امکان بر هم زدن عقد وجود دارد.
اما عقد رهن از طرف راهن (رهن گیرنده) جایز است و از طرف مرتهن (شخصی که مالی را در رهن می گذارد) لازم است. مثلا حسن ملک خود را به عنوان وثیقه دینی نزد رضا می گذارد. در اینجا عقد رهن منعقد شده است.
این عقد رهن از طرف حسن که مال خود را در رهن گذاشته، لازم است و امکان فسخ و بر هم زدن آن وجود ندارد. اما از طرف رضا که مالی را به رهن می گیرد جایز است. یعنی رضا هر زمان که بخواهد می تواند عقد رهن را بر هم بزند.
نکات مهم عقد رهن:
1- راهن باید مال مرهون را به قبض مرتهن بدهد. البته ادامه قبض مرتهن لازم نیست.
2- اگر مالی قابلیت نقل و انتقال قانونی را ندارد (مثلا از سوی طلبکار توقیف است) نمی تواند مورد رهن واقع گردد.
3- آنچه به عنوان مال مرهون قرار می گیرد حتما باید عین معین باشد. بنابراین منفعت و دین را نمی توان رهن قرار داد.
4- مرتهن حق فروش عین مرهونه را دارد و اگر شرطی خلاف آن گردد، آن شرط باطل است. مثلا اگر شرط شود، بانک حق فروش عین مرهونه را ندارد این شرط باطل است. اگر راهن دین خود را ادا نکند، مرتهن این حق را دارد که از محل فروش وثیقه طلب خود را استیفا نماید.
5- در صورتی که ملکی را خریدید و آن ملک در رهن بانک قرار دارد و فروشنده متعهد گردیده که ملک را فک رهن کند، اما به تعهد خویش عمل نکرده است. شما باید بانک را نیز به عنوان خوانده دوم قرار دهید. در این صورت به دادخواست شما ترتیب اثری نمی دهند. خیلی از اشخاص تنها فروشنده ملک را به عنوان خوانده ذکر می کنند که این امر باعث می شود موضوع به نتیجه نرسد. حتما بانک نیز باید به عنوان خوانده ردیف دو ذکر گردد.
مدارک و مستندات لازم برای دادخواست الزام به فک رهن چیست؟
برای اینکه بتوانید دادخواست الزام به فک رهن را مطرح کنید باید همراه با مدارک زیر به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کنید و دادخواست الزام به فک رهن را ثبت نمایید:
1- سند مالکیت
2- مبایعه نامه ای که در آن فرشنده تعهد به فک رهن می کند
3- تصویر قرارداد رهن.
با این مدارک می توانید دادخواست الزام به فک رهن را علیه فروشنده و بانک اقامه کنید. در ادامه این نوشتار به یک نمونه دادخواست الزام به فک رهن اشاره می کنیم.
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به فک رهن چیست؟
دادگاه محل وقوع وقوع ملک صالح به رسیدگی به دعوای الزام به فک رهن است.
نکته مهم در خصوص حقوق مرتهن در طرح دادخواست الزام به فک رهن:
اگر ملک در رهن به فروش رود، خریدار می تواند الزام فروشنده (راهن) به فک رهن را از دادگاه بخواهد.
بر اساس این رای اگر ملک در رهن به فروش رود، خریدار میتواند الزام فروشنده (راهن) به فک رهن را از دادگاه بخواهد و این فروش و دعوا منافاتی با حق عینی تبعی مرتهن موضوع ماده ۷۹۳ قانون مدنی و رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ هیات عمومی دیوان عالی ندارد.
نمونه دادخواست الزام به فک رهن
خواهان: خانم/آقای …………… کدملی:…………………/ به نشانی: ………………………………. (مشخصات کامل خریدار)
خوانده 1: خانم/ آقای …………………… / کد ملی: …………………….. / به نشانی: …………………………………………… (مشخصات فروشنده)
خوانده 2: مشخصات بانک مربوطه
تعیین خواسته و بهای آن: الزام خوانده به فک رهن از ملک موضوع پلاک ثبتی ………………… و الزام به تنظیم سند رسمی به شرح متن و پرداخت هزینه دادرسی و …………………..
دلایل و منضمات: 1- تصویر مصدق سند مالکیت 2- تصویر مصدق قرارداد رسمی رهن 3- تصویر مصدق مبایعه نامه 4- فتوکپی مصدق اسناد پرداختی
شرح دادخواست:
ریاست محترم شعبه ………….. دادگاه ……………… شهرستان …………………….
با سلام؛
احتراما به استحضار می رساند:دادخواست الزام به فک رهن
اینجانب …………………. در تاریخ …………………. یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی …………….. مورخ ………………….. با کد رهگیری ………………… از خوانده ردیف اول خریداری نموده ام و فروشنده نیز متعهد شد که تا تاریخ تنظیم سند رسمی اقساط بانک (خوانده ردیف دوم) را پرداخت نماید. لیکن با با گذشت زمان و رسیدن موعد تنظیم سند رسمی ملک متوجه شده ام که فروشنده هیچ اقدامی در خصوص پرداخت اقساط معمول نداشته و بانک نیز همکاری لازم را جهت تنظیم سند رسمی ملک به نام بنده به عمل نمی آوزند. لذا تقاضای رسیدگی و الزام خوانده به فک رهن و سپس تنظیم سند به نام اینجانب را دارد.
با تقدیم احترامات فراوان
قبل از تنظیم هر گونه اوراق قضایی با وکیل متخصص در آن حوزه مشورت نمایید. چه اینکه ممکن است هر گونه اقدام خودسرانه در این خصوص به ضرر شما باشد. وکلای موسسه ترنم عدالت با سالها سابقه در امور حقوقی، کیفری، خانوادگی، ثبتی، و … شما را تا زمان احقاق حقوقتان یاری و مساعدت می نمایند. حتما با ما تماس بگیرید.