در قراردادهای مشارکت در ساخت، مهمترین تعهد سازنده یا پیش فروشنده این است که ملک را تکمیل کند و بسازد و سپس آن را تحویل خریدار دهد. حال اگر سازنده یا پیش فروشنده به تعهد خود عمل نکند چه باید کرد؟ برای این منظور باید خسارتی برای سازنده تعیین نمود تا در صورت عدم عمل به تعهد خود، بتوان خسارت را از او اخذ کرد. در این مقاله با موضوع جریمه پیش فروشنده (سازنده) در صورت نقض تعهدات از سوی او آشنا می شویم.
جریمه پیش فروشنده
مهمترین تعهد سازنده در برابر خریدار چیست؟
در قرارداد مشارکت در ساخت، مهمترین تعهد سازنده در برابر خریدار ساخت و تکمیل پروژه است. تا در نهایت، ساختمان مهیای تحویل به خریدار شود. بر همین اساس طرفین سعی می کنند در قرارداد، ضمانت اجرای مناسبی را تعیین کنند. یکی از ضمانت اجراهایی که در قانون پیش فروش ساختمان تعیین شده است، جریمه تاخیر برای پیش فروشنده است. بنابراین، اگر پیش فروشنده به تعهدات خود در برابر خریدار عمل نکند، پرداخت جریمه پیش فروشنده در انتظار او خواهد بود.
ماده 6 قانون پیش فروش ساختمان در این خصوص چنین مقرر می کند:
چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجراء بند (۹) ماده (۲) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تاخیر به پیش خریدار بپردازد مگر این که به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نمایند. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نیست.
۱- در صورتی که واحد پیش فروش شده و بخش های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار، معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده
۲- در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم درصد (۰/۵%) بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار
۳- در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (۹) ماده (۲) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش خریدار
۴- در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد.
آنچه در قرارداد مسارکت در ساخت لازم است:
معمولا در قراردادهای مشارکت در ساخت، مالکین برای عدم انجام به موقع تعهدات از سوی سازنده، ضمانت اجرایی در نظر می گیرند.
حال اگر در قرارداد مشارکت در ساخت برای عدم انجام تعهدات سازنده مبالغ کمتری به عنوان خسارت تعیین شود تکلیف چیست؟
به نظر می رسد، ماده 6 این قانون برای قراردادهایی است که وفق مواد 2 و 3 قانون پیش فروش ساختمان تنظیم شده اند. در غیر این صورت، چنانچه اشخاص اقدام به تنظیم قراردادی بدون رعایت مفاد ماده 2 و 3 قانون پیش فروش میان سازنده و مالکین نمایند، الزامی به رعایت ماده 6 قانون پیش فروش ساختمان نیز وجود ندارد. بنابراین، طرفین می توانند هر مبلغی را به عنوان خسارت در قرارداد درج کنند. اما، در فرضی که قرارداد طبق مواد 2 و 3 قانون پیش فروش ساختمان تنظیم شده است، امکان در نظر گرفتن مبالغ کمتر برای پیش فروشنده وجود ندارد. لیکن، در ابن خصوص رویه قضایی متفاوت است و باید دکترین یا رویه قضایی موضع دقیق خود را در این خصوص مشخص نماید.
جریمه پیش فروشنده
ماده دو قانون پیش فروش ساختمان چنین اشاره می کند:
در قرارداد پیش فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:
۱- اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
۲- پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
۳- اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
۴- مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت موثر است.
۵ – بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
۶ – شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
۷- زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
۸ – تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمه ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
۹- تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
۱۰- معرفی داوران
۱۱- احکام مذکور در مواد (۶)، (۷) و (۸) و تبصره آن، (۹)، (۱۱)، (۱۲)، (۱۴)، (۱۶) و (۲۰) این قانون
ماده 3 قانون پیش فروش ساختمان نیز بیان می کند که قراردادهای پیش فروش باید به صورت سند رسمی تنظیم گردند:
قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (۲) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.
قسمتی از قرارداد مشارکت در ساخت همراه با درج شرط جریمه پیش فروشنده:
….
در صورت تاخیر غیر مجاز سازنده در خصوص ایفای تعهدات مربوط به زمان بندی و تحویل سازنده ملزم است روزانه مبلغ ……………. ریال معادل ……………… تومان را به عنوان جریمه به طرف اول پرداخت نماید.
در صورت عدم رعایت و تغییر در مواد و مصالح ساختمانی پیش فروشنده مکلف است مبلغ …………… ریال معادل ……………. تومان به عنوان جریمه پیش فروشنده به طرف اول قرارداد بپردازد.
گرفتن خسارت یا جریمه از پیش فروشنده، در صورت وجود قوه قاهره وجود دارد؟
در فرضی که به علت حادثه خارجی، غیر قابل اجتناب و غیر قابل کنترل، امکان اجرای تعهدات از سوی پیش فروشنده نباشد، خریدار نمی تواند مبلغی با هر عنوان (چه با عنوان خستارت و چه با عنوان جریمه) از پیش فروشنده اخذ کند. منظور از حادثه خارجی و غیر قابل اجتناب و غیر قابل کنترل و پیشگیری حوادثی همچون سیل، زلزله، احتراق و … است.
نتیجه گیری مقاله
همان طور که در متن مقاله اشاره کردیم، مهمترین تعهد سازنده یا پیش فروشنده در قبال خریدار، تحویل به موقع پروژه و تکمیل پروژه ساخت و ساز است. حال، اگر پیش فروشنده به این تعهد خود عمل نکند، وفق ماده 6 قانون پیش فروش ساختمان مکلف به پرداخت جریمه است. به این جریمه، جریمه پیش فروشنده اطلاق می گردد. هر چند این امر مانع از اعمال خیار توسط خریدار نیست. اما، ماده 6 در جایی قابلیت اجرایی دارد که قرارداد بر اساس مواد 2 و 3 قانون پیش فروش ساختمان تنظیم شده باشد. در غیر این صورت طرفین می توانند مبلغ دیگری را به عنوان ضمانت اجرای تاخیر پیش فروشنده در قرارداد درج کنند.
هر چند این ابهام در قانون باعث به کارگیری رویه های متناقض از سوی قضات می گردد. از این رو لازم است تا در این خصوص دکترین یا رویه قضایی نظریه واحدی را صادر نماید. انجام پروژه ساخت و ساز، امر مهمی است. حتما قبل از آن با وکیل متخصص در این حوزه مشورت کنید.
تلفن تماس برای گرفتن مشاوره:
برای دریافت وقت مشاوره حضوری و یا تلفنی به صفحه درخواست مشاوره و تماس با ما مراجعه کنید.