سرقفلی یکی از حقوق مربوط به مستاجرین است که به موجب قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 برای آنها در نظر گرفته شده است. مفهوم سرقفلی از مفهوم حق کسب و پیشه و تجارت متفاوت است. در مقالات قبل در مورد حق کسب و پبشه و تجارت توضیح دادیم. حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که برای مستاجر به مرور زمان حاصل می شود و مربوط به اعتبار و حسن شهرتی است که مستاجر در یک محل کسب می کند. اما سرقفلی و مفهوم آن با حق کسب و پیشه و تجارت متمایز است. در این مقاله به موضوع محاسبه سرقفلی می پردازیم.
سرقفلی چیست؟
سرقفلی حقی است که متعلق به مستاجرین است و مقنن آن را در ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 چنین تعریف می کند:
هرگاه مالک ، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید . همچنین مستأجر می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت نماید ، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره ۱ – چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
تبصره ۲ – در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.
محاسبه سرقفلی چگونه است؟
همان طور که در صدر مقاله اشاره کردیم در قانون روابط موجر و مستاجر به سرقفلی اشاره ای نشده است. بلکه در آن زمان قانون حق کسب و پیشه و تجارت را مد نظر داست. اما با وضع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 سرقفلی وجودیت یافت. اکنون سوال این است که نحوه محاسبه سرقفلی بر چه اساسی است؟
به طور معمول دادگاه ها با تعیین کارشناس ارزش سرقفلی را تعیین می کنند. کارشناس دادگاه هم از طریق استعلام اهالی محل و بنگاه های معاملات ملکی و معیارهایی که در ماده 11 قانون مالک و مستاجر سال 1339 مطرح شده تعیین می گردد:
این معیارها به این شکل هستند:
1- موقعیت ملک
2- شرایط و کیفیت قرارداد اجاره از جهت مزایایی که برای مستاجر پیش بینی شده است
3- مدت اشتغال مستاجر قبلی و حسن شهرت او
4- وضعیت بنا
5- نوع شغل مستاجر
6- مخارج انجام شده در بنا برای استفاده بهتر از آن مانند قفسه بندی و تزئینات.
شرایط مطالبه سرقفلی و محاسبه سرقفلی چیست؟
در خصوص قراردادهای اجاره ای که مطابق قانون سال 1376 تنظیم می شوند اگر مستاجر در ابتدا پول سرقفلی را به مالک داده باشد با محاسبه شاخص تورم و کارشناسی دادگاه به قیمت روز دریافت خواهد کرد.
نکات محاسبه سرقفلی:
1- توجه کنید سرقفلی مختص املاک تجاری است نه مسکونی.
2- اگر به عنوان مستاجر تقاضای دریافت سرقفلی دارید معمولا وجه سرقفلی در عرف املاک و با راهنمایی مشاورین املاک 60 الی 70 درصد از قیمت تمام ملک به عنوان سرقفلی تعیین می شود. با این حال، می توانید موضوع را جهت کارشناسی به دادگاه ارجاع دهید.
3- چنانچه به عنوان شخص ثالث قصد خرید سرقفلی را از مستاجر دارید، در این صورت باید به نحوه تعیین سرقفلی میان موجر (مالک ملک) و مستاجر قبلی رجوع کنید. البته شاخص تورم نیز مورد توجه قرار می گیرد.
به دلیل پیچیدگی های مربوط به موضوع سرقفلی حتما پیشنهاد می کنیم قبل از هر اقدامی با وکیل متخصص ملکی در این خصوص مشورت نمایید. گروه وکلای موسسه ترنم عدالت با سالها سابقه در امور ملکی، کیفری، خانوادگی و … شما را تا زمان رسیدن به حقوقتان یاری و مساعدت می نمایند. با ما تماس بگیرید.
نمونه دادخواست محاسبه سرقفلی:
بسمه تعالی
ریاست محترم دادگاه ………………. شهرستان …………………
با سلام؛
احتراما موارد زیر را خدمت محضر حضرت عالی معروض می دارم:
بنده از سال 1380 در مغازه ی تعمیرات طلا به عنوان مستاجر مشغول به کار هستم. در ابتدای تنظیم قرارداد بنده مبلغ …………….. ریال از بابت سرقفلی وفق ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 به موجر پرداخت کردم. متاسفانه موجر در سال 1392 فوت کردند. ورثه ای ایشان همچنان با بنده قرارداد اجاره را تمدید کردند و تا کنون بالغ بر 20 سال از گذشت موضوع می گذرد و هر سال نیز قرارداد اجاره طبق نظر وراث تمدید است.
حالیه بنده به علت کهولت سن توانایی کار کردن را ندارم و با توجه به قرارداد اجاره انعقادی تقاضای دریافت سرقفلی از ورثه موجر مرحوم را دارم. بارها نیز به صورت شفاهی و کتبی (از طریق ارسال اظهارنامه شماره ………………….. مورخ …………………….) موضوع را پیگیری نمودم. اما هر بار به بهانه های واهی از پرداخت حق اینجانب خودداری می نمایند. لذا نظر به جهات معنونه تقاضای رسیدگی و صدور حکم وفق ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 و ارجاع امر به کارشناسی ار از محضر شما حضرت عالی تقاضا دارم.
با تقدیم احترامات فراوان
نتیجه گیری مقاله
همانطور که اشاره کردیم، حق کسب و پبشه و تجارت با حق سرقفلی متفاوت است. حق کسب و پیشه مربوط به قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 است. این حق به اعتبار حسن شهرت مستاجر به او پرداخت می شود و لازم نیست که مستاجر در ابتدای کار وجهی به مالک پرداخته باشد. اما موضوع سرقفلی از جنس دیگری است. به موجب ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 سرقفلی زمان تحقق پیدا می کند که مستاجر در ابتدای قرارداد وجهی به عنوان سرقفلی را به مالک بپردازد. در این صورت می تواند آن را از موجر دریافت نماید. برای تعیین و محاسبه سرقفلی می توان به تحقیق و معاینه محلی و عرف بنگاه های املاک و مشاورین ملکی استناد نمود.
همچنین می توان موضوع را جهت بررسی به کارشناس رسمی دادگستری محول نمود. بنابراین، سرقفلی زمان محقق می شود که مستاجر در ابتدای کار وجهی به عنوان سرقفلی به مالک داده باشد. در غیر این صورت مستاجر حق مطالبه سرقفلی را ندارد. نکته درخور توجه اینکه سرقفلی بر خلاف حق کسب و پبشه و تجارت قابل اسقاط است. توضیح آنکه مالک و مستاجر می توانند در قرارداد اجاره بنویسند که مستاجر وجهی به عنوان سرفقفلی پرداخت نکرد و ادعایی در این خصوص ندارد. اما حق کسب و پیشه و تجارت قابل اسقاط یا حذف نیست.
برای دریافت وقت مشاوره حضوری و یا تلفنی به صفحه درخواست مشاوره و تماس با ما مراجعه کنید.