سرقفلی به موجب قانونِ روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 وضع شد. در واقع، سرقفلی همان پولی است که مستاجر در ابتدای اجاره به مستاجر می دهد و در زمانی که مستاجر مورد اجاره (عین مستاجره) را تحویل می دهد، مالک وجهی که مستاجر در ابتدای اجاره به مستاجر داده است را به نرخ روز به او پس می دهد. اما برخی از مالکین از روش هایی استفاده می کنند که دادن سرقفلی به مستاجر فرار کنند. کلک مالکین در این راستا چیست؟ در این مقاله به موضوع کلک مالکین برای فرار از سرقفلی می پردازیم.
حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی:
حق کسب و پیشه و تجارت در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 ذکر شده بود. به موجب این قانون، مستاجر مستحق دریافت حق کسب و پبشه و تجارت بود. این حق، بر اساس حسن شهرت مستاجر و اعتباری که در محل کسب و پیشه پیدا کرده بود، به او تعلق می گرفت. موجرین نیز به هیچ جه نمی توانستند از پرداخت آن خودداری کنند. اما سرقفلی به موجب قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 مطرح شد. منشأ این حق، وجهی است که مستاجر در ابتدای کار به مالک پرداخت می کند.
در سرقفلی بر خلاف حق کسب و پبشه و تجارت، این امکان وجود دارد که موجرین از پرداخت سرقفلی به مستاجرین استنکاف ورزند و به دنیال راهی برای فرار از سرقفلی باشند. همانطور که مشاهده کردیم حق کسب و پیشه و تجارت با حق سرقفلی متفاوت است. پس ممکن است مالکین به راحتی کلک هایی را برای فرار از سرقفلی به کار برند. اما چه کلک هایی؟ در ادامه این نوشتار به انواع کلک های مالکین برای فرار از سرقفلی اشاره می کنیم:
کلک های مالکین برای فرار از سرقفلی چیست؟
مالکین برای فرار از سرقفلی کلک های زیر را به کار می برند:
1- در برخی از قراردادهای اجاره مدت چنین ذکر می شود: قرارداد اجاره، برای دو سال اول به مبلغ سالانه …………….. ریال به عنوان اجاره بها. مبلغ خرید سرقفلی برای مستاجر نیز مثلا یک صد میلیون تومان تعیین می شود. ادامه قرارداد اجاره نیز منوط به توافق طرفین است. در چنین حالتی برخی از مالکین مدعی می شوند که چون مدت اجاره مشخص نیست، بنابراین سرقفلی باطل است. اما در سوالی که از اداره حقوقی پرسیده شده، در چنین فرضی به مستاجر سرقفلی تعلق می گیرد. چرا که برای دو سال اول مبلغ اجاره بها مشخص بوده است. ادامه اجاره نیز منوط به توافق طرفین بوده که توافقی در این راستا حاصل نشده است. ماده 501 قانون مدنی در این خصوص چنین مقرر می کند:
اگر در عقد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده و مال‌الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و اگر مستاجر عین مستاجره را بیش از مدتهای مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه ید او را نخواهد موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.
بنابراین این کلک مالکین برای فرار از سرقفلی بی فایده است.
2- درج شرطی به عنوان اینکه مستاجر وجهی بابت سرقفلی نپرداخته و حقی نسبت به سرقفلی ندارد. اگر در قرارداد فی ما بین مالک و مستاجر چنین شرطی درج شود، این شرط صحیح است. در اینجا مستاجر چون وجهی نپرداخته نمی تواند هیچ گونه ادعایی نسبت به حق کسب و پیشه و تجارت داشته باشد. معمولا در قرارداد اجاره چنین می نویسند:
” مستاجر هیچ وجهی بایت سرقفلی نپرداخته و از این جهت ادعایی نسبت به رقفلی نخواهد داشت”. با وجود در نظر گرفتن چنین بندی در قرارداد، مستاجر نمی تواند در زمان تخلیه ملک تقاضای سرقفلی از مالک نماید.
سرقفلی حق تبعی است
فراموش نکنید که سرقفلی یک حق تبعی است که به تَبَع قرارداد اجاره برای مستاجر حاصل می شود. بنابراین، اگر قرارداد اجاره به هر علت باطل باشد، حق سرقفلی نیز به مستاجر تعلق نمی گیرد. فرض کنید الف مغازه خود را به ب اجاره می دهد. اما مدت اجاره نه صریح و نه ضمنی در قرارداد اجاره ذکر نشده است. در این صورت به موجب ماده 468 قانون مدنی اگر مدت اجاره مشخص نشود، اجاره باطل است.
در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است.
در این حالت مستاجر حقی نسبت به سرقفلی ندارد. چه اینکه قرارداد اجاره از ابتدا باطل بوده است. اما در مثالی که بالاتر اشاره کردیم مدت قرارداد اجاره به صورت ضمنی مشخص بوده است. بنابراین طرح ادعای عدم تعلق سرقفلی به مستاجر فاقد وجاهت قانونی است.
نکته مهم در مورد تعلق کسب و پبشه و تجارت و سرقفلی:
1- در صورتی که قرارداد اجاره برای سال 1356 (و تا قبل از سال 1376) باشد، همچنان حق کسب و پبشه تجارت برای مستاجر وجود دارد. مالک نیز نمی تواند به هیچ وجه از پرداخت حق کسب و پبشه و تجارت نسبت به مستاجر خودداری نماید. بنابراین هنوز مفهوم حق کسب و پبشه و تجارت برای قراردادهای سال 1356 به قوت خود باقی است. اما از سال 1376 مفهوم سرقفلی وارد ادبیات روابط موجر و مستاجر و جایگزین حق کسب و پبشه و تجارت شد.
2- هنگامی که مستاجر در زمان تخلیه ملک بخواهد مبلغ پرداختی بابت سرقفلی را از موجر پس بگیرد، این مبلغ به نرخ روز محاسبه خواهد شد. مثلا اگر مستاجر در سال 1390 هنگام اجاره ملک تجاری، مبلغ یک میلیون تومان بابت خرید سرقفلی پرداخت کرده و 10 سال در مغازه مشغول به کار بوده است. مبلغ پرداختی موجر به مستاجر به نرخ روز – یعنی سال 1400 حساب می گردد.
نمونه دادخواست مطالبه سرقفلی
بسمه تعالی
ریاست محترم شعبه ………….. دادگاه ……………. شهرستان …………….
با سلام؛
احتراما موارد زیر را خدمت محضر حضرتعالی عرض می نمایم:
بنده در مورخه 1395/10/06 قرارداد اجاره یک باب مغازه واقع در …………………………. را با موجر امضا نمودم. بنده مبلغ ……………. ریال معادل ……………. تومان را به عنوان سرقفلی به موجر پرداخت نمودم. وفق قرارداد اجاره که به پیوست دادخواست می باشد، بنا بر این امر قرار گرفت که مدت اجاره علی الحساب برای یک سال باشد و در صورت تراضی طرفین قرارداد اجاره تمدید خواهد شد. پس از گذشت یک ساله از قرارداد اجاره، به درخواست بنده و موافقت موجر قرارداد اجاره برای یک سال دیگر نیز تمدید گشت. این تمدید صرفا در پشت قرارداد اجاره انعقادی اعلان شد.
پس از آن به همین روش، هر ساله قرارداد را تمدید می کردیم. اکنون پس از گذشت پنج سال، موجر قصد فروش مغازه استیجاری را دارد. بنده نیز از او سرقفلی که در ابتدای قرارداد پرداخت کردم را مطالبه نمودم. حتی با ارسال اظهارنامه از ایشان خواستم تا نسبت به بازپرداخت سرقفلی به نرخ روز اقدامات مقتضی را به عمل اورد. لیکن، ایشان وقعی به موضوع ننهادند.
لذا، با عنایت به موارد صدرالاشاره و با توجه به قرارداد اجاره که به پیوست می باشد، تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر پرداخت سرقفلی از محضر شما عالیجناب مورد استدعا است.
نتیجه گیری مقاله
حق کسب و پیشه و تجارت با حق سرقفلی متفاوت است. حق کسب و پیشه حقی است که بر اساس حسن شهرت و اعتبار مستاجر هنگام تخلیه ملک به مستاجر تعلق می گیرد. منشأ این حق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 است. اما بعدا قانون گذار عنوان تازه سرقفلی را جایگزین حق کسب و پبشه تجارت کرد. در سرقفلی مستاجر ابتدای عقد اجاره وجهی به مالک پرداخت می کند و سرقفلی ملک را خریداری می کند. چنانچه در قرارداد اجاره مدت به طور صریح یا ضمنی مشخص نشده باشد، سرقفلی باطل است. چرا که عقد اجاره بدون مدت باطل است. اما در صورتی که مدت قرارداد اجاره به صورت ضمنی مشخص شده باشد مالک نمی تواند به بهانه عدم تعیین دقیق مدت قرارداد اجاره از پرداخت سرقفلی خودداری کند.
نظر شما در مورد دادخواست مطالبه سرقفلی چیست؟ آیا به مستاجر، سرقفلی تعلق می گیرد یا خیر؟
برای گرفتن وقت مشاوره حضوری و یا تلفنی به صفحه درخواست مشاوره و تماس با ما مراجعه کنید.