گاهی موجران با مستاجرانی مواجه هستند که خلف وعده می کنند و ماه ها اجاره های عقب افتاده خود را نمی پردازند. در این صورت راه کار چیست؟ آیا موجران می توانند از طریق قانونی و حقوقی اقدام کنند و اجاره ماه های گذشته را دریافت نمایند؟ بله. در صورت حدوث چنین شرایطی موجر می تواند با تنظیم دادخواست مطالبه اجور معوقه نسبت به دریافت طلب خود از مستاجر متخلف اقدام کند. البته باید مفاد قرارداد اجاره انعقادی میان طرفین را نیز مورد توجه قرار داد.در زیر نمونه دادخواست مطالبه اجور معوقه توسط وکلا و کارشناسان موسسه ترنم عدالت برای شما تنظیم شده است.
قرارداد اجاره:
عقد اجاره یک عقد لازم در قانون مدنی است که به راحتی از سوی موجر و مستاجر قابل فسخ و بر هم زدن نیست. در واقع، چنانچه موجر یا مستاجر بخواهند عقد اجاره را بر هم بزنند باید به استناد یکی از خیارات مندرج در قانون باشد. هر چند امکان تفاسخ (اقاله) و انفساخ قرارداد اجراه نیز وجود دارد.
نکات مهم قرارداد اجاره چیست؟
1- قرارداد اجاره حتما باید دارای مدت باشد. اگر قرارداد اجاره مدت نداشته باشد، باطل است.
2- مستاجر مکلف است اجاره بها را در سر موعد تنظیمی به موجر بپردازد. در غیر این صورت موجر حق فسخ قرارداد را دارد. همچنین اگر مستاجر اجاره بها را در سر موعد نپردازد، موجر می تواند دعوای مطالبه اجور معوقه را علیه مستاجر اقامه کند. در ادامه این نوشتار نمونه دادخواست مطالبه اجور معوقه توسط وکلای ترنم عدالت تنظیم شده است.
3- اگر هزینه های جرئی برای بهره مندی از عین مستاجره بر عهده مستاجر و هزینه های کلی بر عهده موجر است. مثلا اگر حسن ملک خود را به رضا اجاره دهد و ساختمان فاقد آسانسور باشد. از سویی تمامی اعضای ساختمان بخواهند آسانسور در ساختمان تعبیه کنند، وظیفه موجر است که هزینه نصب و تعبیه آسانسور را بپردازد. اما اگر ساختمان دارای آسانسور باشد. اما اشکال کوچکی برای استفاده از آسانسور پیش آمده باشد، هزینه تعمیر آساسنور بر عهده مستاجر است نه موجر.
4- در صورت عدم تخلیه مورد اجاره در انتهای عقد اجاره، موجر تحت شرایطی می تواند برای گرفتن دستور تخلیه و یا حکم تخلیه اقدام کند.
تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه:
دستور تخلیه در صلاحیت شورای حل اختلاف است و نهایتا ظرف یک هفته صادر خواهد شد. اگر قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم گردد و دو شاهد ذیل آن را امضا کنند و قرارداد دارای مهلت و مدت آن به پایان رسیده باشد، می توان از طریق دستور تخلیه اقدام کرد و ظرف مدت کوتاهی تخلیه مستاجر را دریافت نمود. البته اگر مستاجر اجور خود را پرداخت نکرده باشد، موجر می تواند دادخواست مطالبه اجور معوقه را نیز علیه او اقامه کند که در ادامه مقاله به یک نمونه دادخواست مطالبه اجور معوقه اشاره می کنیم.
اگر قرارداد اجاره شفاهی باشد و یا یکی از شرایط مذکور در فوق را نداشته باشد، موجر باید برای گرفتن حکم تخلیه اقدام کند. مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای حکم تخلیه دادگاه است نه شورای حل اختلاف. رسیدگی به دعوای حکم تخلیه مدت بیشتری را صرف می کند. بنابراین در تنظیم قرارداد اجاره دقت کنید تا دچار مشکل نشوید. قبل از تنظیم هر قراردادی حتما با وکیل متخصص مشورت نمایید.
رسیدگی به دعوای اجور معوقه در صلاحیت کدام مرجع است؟
چنانچه مبلغ اجور معوقه بالغ بر بیست میلیون تومان باشد رسیدگی در صلاحیت دادگاه است. اما در فرضی که مبلغ کل اجور معوقه کمتر از بیست میلیون تومان باشد رسیدگی به آن در صلاحیت شورای حل اختلاف است. در ادامه به نمونه دادخواست مطالبه اجور معوقه توجه کنید.
آیا می توان دعوای مطالبه اجور معوقه را همراه با دعوای تخلیه عین مستاجره مطرح نمود؟
خیر. موجر نمی تواند در یک دادخواست مطالبه اجور معوقه و تخلیه ملک مورد اجاره را درخواست کند. بنابراین، موجر باید به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کند و دو دادخواست مطرح نماید. چنانچه مستاجر مورد اجراه را تخلیه نکند از سوی دیگر هم اجاره بهای ماهانه (روزانه و هفتگی و …) را پرداخت نکند،موجر برای اقامه دعوا باید دو دادخواست بدهد. یک دادخواست برای تخلیه مستاجر و یک دادخواست برای مطالبه اجور معوقه. این موردی است که بیشترین موجر را گمراه می ازد. بنابراین، قبل از تنظیم هر دادخواستی حتما با وکیل متخصص در آن حوره مشورت کنید.
نمونه دادخواست مطالبه اجور معوقه از مستاجر (1)
بسمه تعالی
ریاست محترم شعبه ………….. شهرستان ……………. دادگاه ……………………
با سلام؛
احتراما اینجانب موارد زیر را خدمت محضر حضرتعالی معروض می دارم:
اینجانب در مورخه ……………….. با خوانده محترم دعوا آقا/خانم ……………… قرارداد اجاره ای به مدت یک سال منعقد نمودم (متن قرارداد اجاره به پیوست می باشد). متاسفانه مهلت قرارداد اجاره در مورخه …………………….. به پایان رسید. اما علی زغم اتمام قرارداد اجاره، مستاجر خلف وعده نمود و ملک را تخلیه نکرد. حتی در 3 ماه اخیر پا را فراتر از این موضوع گذاشته و با وجود تصاحب ملک هیچ اجاره بهایی نیز به بنده پرداخت نمی کند. به موجب بند …… قرارداد در صورت عدم تخلیه اجاره مستاجر علاوه بر اجور معوقه باید خسارات به ماخذ روزانه ……………. ریال معادل ……………. تومان نیز پرداخت کند. تا کنون مستاجر هیچ اقدامی در این خصوص به عمل نیاورده است.
لذا، به موجب جهات معنونه، رسیدگی و صدور حکم در خصوص دریافت اجور معوقه از محضر شما عالیجناب مورد استدعا است.
با تقدیم احترامات فراوان
نمونه دادخواست مطالبه اجور معوقه (2):
ریاست محترم شورای حل اختلاف ناحیه …………… شهرستان …………………….
با سلام؛
احتراما موراد زیر را خدمت محضر حضرت عالی عرض می نمایم:
اینجانب در مورخه ……………….. با آقا/ خانم …………………… قرارداد اجاره بها برای مدت یک سال را منعقد نمودم. به موجب قرارداد اجاره که به پبوست نیز می باشد اجراه بهای هر ماه مبلغ ………………… ریال معادل ………………………. تومان توافق گردید. از مدت یک سال که مستاجر در منزل بنده سکونت داشت، تنها اجاره بهای دو ماه را پرداخت نموده است. متاسفانه به رغم ارسال اظهارنامه و گفتگوهای تلفنی و حضوری هر ماه از پرداخت مباغ اجاره بها به دلایل مختلف سرباز می زند. لیکن با تنظیم ابن دادخواست از شما می خواهم نسبت به پرداخت اجور موقعه مستاجر دستور مقتضی صادر نمایید.
با تقدیم احترامات فراوان
قبل از تنظیم هر گونه قرارداد حتما با وکیل متخصص در آن حوزه مشورت کنید. گروه وکلای موسسه ترنم عدالت شما را تا زمان رسیدن به حقوقتان یاری و مساعدت می نمایند. با ما تماس بگیرید. برای تنظیم دادخواست مطالبه اجور معوقه متناسب با شرح حال خود با ما تماس بگیرید.
برای دریافت وقت مشاوره حضوری و یا تلفنی به صفحه درخواست مشاوره و تماس با ما مراجعه کنید.