بسیاری از اشخاصی که به وکیل مراجعه می کنند با این مشکل مواجه هستند که در یک ملک مشاعی با شخصی شریک هستند. اما می خواهند به این شراکت خاتمه دهند. چرا که به هر دلیلی ممکن است بین شرکا اختلاف حادث شده باشد و یکی از شرکا علاقه مند به ادامه شراکت با شریک دیگر نباشد. در این صورت راه حل قانونی چیست؟ چگونه می تواند از دست شریک در ملک مشاعی خلاص شد؟ در این مقاله به موضوع جدا شدن از شریک در ملک مشاع می پردازیم و جهات مختلف این موضوع را بررسی می کنیم.
شراکت در یک ملک مشاعی:
وقتی نام شراکت به گوش برخی از اشخاص می رسد، خاطره خوشی در ذهن آن ها تداعی نمی گردد. البته ممکن است حق داشته باشند. گاهی شخصی با دیگری در برهه ای از زمان شریک می شود، اما شراکت آنها در پرتوی گذر زمان با مشکل رو به رو می شود. به گونه ای که امکان ادامه شراکت وجود ندارد. اما در این صورت راه حل چیست؟ در ادامه مقاله به این موضوع می پردازیم:
مال مشاع به چه مالی اطلاق می شود؟
مال مشاع مالی است که مالکین متعددی دارد (حداقل دو نفر به بالا). استفاده و انتفاع از مال مشاع نیاز به اذن تمامی شرکا دارد. فرض کنید الف، ب و ج در خانه ای موروثی که از پدرشان به یادگار مانده به عنوان ورثه مالک هستند. در واقع، می توان گفت خانه ملک مشاعی است که هر گونه تصرف در آن نیاز به اذن شرکا دارد. البته شراکت در مال می تواند در مال منقول و یا غیر منقول باشد. اما موضوع بحث ما در این مقاله شراکت در مال غیر منقول است (مانند زمین، خانه، باغ و …).
مشکلات شراکت در مال مشاع چیست؟ آیا امکان جدا شدن از شریک در ملک مشاع وجود دارد؟
همانطور که فوقا اشاره نمودیم، شراکت در مال مشاع می تواند مشکلاتی به همراه داشته باشد. چرا که هر گونه تصرف در مال مشاع نیاز به اذن تمامی شرکا دارد. گاهی ممکن است شرکا همکاری لازم را با یکدیگر ننمایند. مثلا بخشی از مال نیاز به تعمیر داشته باشد؛ اما یکی یا چند تن از شرکا حاضر به تعاون و همکاری برای حل مسئله نشوند. در چنین حالتی برای رهایی از دست شریک چه کار می توان انجام داد؟
به طور کلی برای رها شدن از دست شریک در ماک مشاعی سه راه حل وجود دارد:
راه های جدا شدن از شریک در ملک مشاع:
1- توافق: فرض کنید الف و ب و ج در یک مال غیر منقول به شورت مشاعی شریک هستند. ب هیچ گونه همکاری و مساعدتی با سایر شرکا (الف و ب) در مورد رتق و فتق امور ملک مشاعی انجام نمی دهد. در این صورت الف و ج می توانند سهم متعلق به ب را از او بخرند. همچنین می الف و ب می توانند سهم خود را به ب و یا هر شخص ثالث دیگری بفروشند و بدین ترتیب مشکل را حل نمایند.
2- افراز ملک: گاهی ممکن است ملک غیر منقول قابلیت افراز یا تقسیم را داشته باشد. در این صورت شما می توانید برای افراز یا تقسیم آن اقدام کنید. برای افراز ملک باید به این نکته توجه کنید: چنانچه عملیات ثبتی ملک به پایان رسیده است برای افراز ملک به اداره ثبت مراجعه کنید. اما در فرضی که عملیات ثبتی ملک به پایان نرسیده است از طریق دادگاه محل وقوع ملک باید برای افراز ملک اقدام نمایید.
3- تقاضای دستور فروش ملک مشاع: گاهی نه می توان با شریک لجباز توافق نمود و نه ملک به گونه ای است که قابلیت افراز یا تقسیم را داشته باشد. در این صورت تنها راه حل اخذ دستور فروش ملک مشاع است. تقاضای دستور فروش ملک مشاع به دادگاه محل وقوع ملک تسلیم می شود و پس از طی عملیات مزایده ملک به فروش می رسد. در نتیجه شرکا با پول حاصل از مزایده، سهم خود را دریافت می نمایند.
نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاع جهت جدا شدن از شریک در ملک مشاع
بسمه تعالی
ریاست محترم شعبه …………. مجتمع قضایی ……………….
با سلام،
احتراما موارد زیر را خدمت محضر حضرتعالی معروض می دارم:
اینجانب …………… به وکالت از خواهان دعوا آقا/خانم ……………… به استحضار عالی می رساند موکل اینجانب به موجب سند مالکیت به شماره ……….. مالک ………………………….. سهم مشاع از صد سهم عرصه و اعیان ملک پلاک ثبتی ………… فرعی از ………….. اصلی مفروز و مجزا شده از ……………. قطعه ………… بخش ثبتی ………….. به مساحت …….. مترمربع واقع شده در نشانی ………………………………………. می‌باشد که در حال حاضر به دلیل مشکلات حادث شده با خوانده دعوا در نحوه تصرف و استفاده از مال مشاع، خواستار فروش آن توسط دادگاه می باشد.
به همین خاطر درخواست افراز آن را از اداره ثبت اسناد و املاک ……………. نموده اند که مرجع موصوف رأی بر غیرقابل افراز بودن پلاک مذکور صادر و به مالک مشاعی ابلاغ و النهایه قطعی گردیده است نظر به اینکه ادامه مشارکت منشأ اختلافات و دعاوی می‌شود و از سویی امکان فعالیت همزمان شرکا موجود نیست و تمایلی به ادامه مشارکت به نحو مذکور وجود ندارد، لذا از محضر دادگاه محترم تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی دستور فروش مال مشاع، طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری را استدعا دارم.
با تقدیم احترامات فراوان
نتیجه گیری مقاله
گاهی ممکن است شراکت در مال مشاع برای یکی از شرکا یا تمامی انها منشا ورود ضرر و زیان گردد. در صورت حدوث چنین وضعی قانون گذار سه راه را پیش روی شرکا قرار داده است. اولین و راحت ترین راه این است که شرکا بر سر سهم خود توافق کنند. در واقع، سهم شریک را بخرند و یا خود به شریک و یا شخص ثالث بفروشند. در صورت عدم حصول توافق و قابلیت افراز ملک، می توان تقاضای افراز ملک را از اداره ثبت یا دادگاه – بسته به این امر که جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد یا خیر مطرح کنند. آخرین راه نیز طرح دادخواست دستور فروش ملک مشاع است. دستور فروش برای زمانی است که شرکا نتوانند بر سر موضوع شراکت در مال مشاعی توافق نمایند و ملک نیز قابلیت افراز را نداشته باشد. در این صورت دستور فروش ملک مشاع را می توان اقامه کرد.
قبل از انجام هر امر حقوقی، کیفری، خانوادگی، ثبتی، امور حسبی و … با وکیل متخصص در آن حوزه مشورت نمایید. گروه وکلای موسسه ترنم عدالت با سالها سابقه شما را تا زمان رسیدن به حقوقتان یاری و مساعدت می نمایند. با ما تماس بگیرید.
برای دریافت وقت مشاوره حضوری و یا تلفنی به صفحه درخواست مشاوره و تماس با ما مراجعه کنید.