در حال حاضر، عرف در بسیاری از مناطق چنین است که در صورتی که معامله ای صورت بگیرد، خریدار 20 تا 30 درصد مبلغ را همزمان با انعقاد مبایعه نامه در بنگاه پرداخت می کند و الباقی مبلغ در قالب چک در وجه فروشنده صادر می گردد. فروشندگان که همیشه ترس و وحشت ناشی از پاس نشدن چکها را دارند در مبایعه نامه برای خود حق فسخ در نظر می گیرند. تا در صورتی که یکی از چک ها پاس نشد، بتوانند معامله را فسخ کنند. اما گاهی اوقات خریدار به فروشنده جهت تعویض چک مراجعه می کند. اینجا سوال اساسی این است که آیا تعویض چک به نفع فروشنده است یا خیر؟ اگر خریداری با هدف تعویض چک به فروشنده مراجعه کرد، فروشنده اقدام مقتضی نسبت به تعویض چک انجام دهد یا خیر؟ در این مقاله به موضوع تعویض چک در معاملات ملکی می پردازیم.
حق فسخ در قرارداد به دلیل پاس نشدن چک:
گاهی فروشنده از خریدار می خواهد تا شرطی در قرارداد درج کند مبنی بر اینکه اگر یکی از چک های خریدار پاس نشد، فروشنده بتواند معامله را فسخ کند. مثلا حسن خانه خود را به رضا می فروشد. مبلغ خانه سه میلیارد ریال است. رضا مبلغ یک و نیم میلیارد را به حسن می پردازد و برای الباقی مبلغ قرارداد سه فقره چک به حسن می دهد. چک اول و دوم رضا پاس می شود و حسن می تواند بخش دیگری از ثمن معامله را نیز مطالبه کند. اما چک سوم رضا به دلیل عدم موجودی پاس نمی شود. در این صورت طبق مبایعه نامه انعقادی میان رضا و حسنف این حق برای فروشنده محفوظ است تا با پاس نشدن چک سوم بتواند قرارداد بیع را فسخ کند.
چنانچه قرارداد فسخ شود، فروشنده باید ثمنی که از خریدار دریافت نموده را نیز به او مسترد کند. در غیر این صورت خریدار می تواند دادخواست استرداد ثمن معامله را علیه فروشنده اقامه کند. اما در برخی موارد فروشنده قرارداد را فسخ نمی کند. بلکه به خریدار مراجعه می کند تا چک معامله را تعویض کند. در این روش ممکن است کلاهبرداری رخ دهد که در ادامه این نوشتار به این موضوع اشاره می کنیم:
تعویض چک در معاملات ملکی چگونه است؟ شرایط تعویض چک در معاملات ملکی:
در حال حاضر عرف رایج در معاملات ملکی به این صورت است که 20 الی 30 درصد مبلغ ملک همزمان با تنظیم مبایعه نامه پرداخت می شود و الباقی ثمن معامله هم با چک پرداخت می گردد. معمولا خریداران برای پرداخت چند فقره چک صادر می کنند و چک ها همزمان با تنظیم قرارداد از سوی خریدار صادر می شود. شماره چک ها نیز در قرارداد تصریح می شود. چک ها همزمان با انعقاد مبایعه نامه ملک، تحویل فروشنده داده می شود.
نگرانی فروشندگان در گرفتن چک ها یا تعویض چک در معاملات ملکی چیست؟
فروشندگان همواره از موضوع پاس نشدن چک ها نگران هستند و معمولا این حق را برای خود در قرارداد قائل می شوند تا در صورت پاس نشدن چک ها بتوانند قرارداد را فسخ نمایند. این عبارت به شکل زیر در قرارداد درج می گردد:
“هر گاه خریدار قادر نباشد وجه چک را کارسازی کند، فروشنده می تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید. ارسال اظهارنامه جهت فسخ قرارداد برای فروشنده الزامی است”.
البته، معمولا تمامی عبارت ها، به یک شکل نیستند، بلکه هر بنگاه با توجه به ادبیات خود آن را می نویسد. اما مضمون جمله مشابه آن چیزی است که فوقا به آن اشاره کردیم.
حق فسخی که فروشندگان برای خود در قرارداد قائل می شوند از این جهت است که در صورت عدم انجام تعهد از سوی خریدار مبنی بر کارسازی وجه چک، قادر به بر هم زدن قرارداد باشند.
مسئله تعویض چک چه موقع مطرح می شود؟
در برخی مواقع، خریدار با سوء نیت و البته در برخی از موارد به دلیل مشکلات حاد به فروشنده مراجعه می کنند و تقاضای تعویض چک ها را می نماید. اما تعویض چک ها چه تاثیری در معامله ما دارد؟
چندین حالت در تعویض چک در معاملات ملکی قابل بررسی است:
1- اگر چکی که مربوط ثمن معامله است قبل از برگشت خوردن تعویض شود در این حالت این چک در حکم همان چک قبلی است و تمامی شرایط چک قبلی را دارد. بنابراین، اگر چک جدید پاس نشود نیز معامله قابل فسخ است. پس به علت تعویض چک شرط فسخ فروشنده از بین نخواهد رفت. اما به منظور رفع هر گونه شک و شبهه ای بهترین کار این است که تمامی موارد به صورت مکتوب در قرارداد درج شود.
2- حالت دوم زمانی است که چک خریدار برگشت می خورد. سپس خریدار با ترفند های جدید و با استفاده از کلاهبرداری، چک را از فروشنده دریافت می کند و چک جدیدی به فروشنده می دهد. همچنین، به فروشنده این امر را تاکید می کند که چک جدید حتما پاس خواهد شد. حال اگر این چک نیز چاس نشود، دیگر اختیار فسخی برای فروشنده به وجود نخواهد آمد. بنابراین، فروشنده ملک خود را فروخته اما از بخش مهمی از ثمن به علت پاس نشدن چک جدید محروم می شود. بنابراین، قبل از تنظیم هر نوع سند اعم از قولنامه و یا مبایعه نامه با وکیل متخصص مشورت کنید.
گروه وکلای موسسه ترنم عدالت با سالها سابقه در تمامی حوزه های حقوقی، کیفری، خانوادگی، امور حسبی و … شما را تا زمان رسیدن به حقوقتان یاری و مساعدت می نمایند. برای دریافت وقت مشاوره با ما تماس بگیرید.
نتیجه گیری مقاله
معمولا در معاملات ملکی بخشی از ثمن به صورت همزمان با تنظیم مبایعه نامه پرداخت می شود و بخش دیگر ثمن در قالب چند فقره چک به فروشنده اعطا می شود. اصولا در قرارداد مبایعه نامه چنین شرط می شود که در صورت پاس نشدن چک، فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد. اما گاهی ممکن است، خریدار پس از پاس نشدن چک به فروشنده مراجعه کند و با حیله و نیرنگ چک قبلی را از او اخذ نماید و چک جدیدی به او اعطا کند. در این صورت، اگر این چک پاس نشود، فروشنده دیگر امکان فسخ قرارداد را ندارد. تعویض چک در معاملات ملکی
برای دریافت وقت مشاوره حضوری و یا تلفنی به صفحه درخواست مشاوره و تماس با ما مراجعه کنید.