این مسئله ممکن است برای بسیاری از موجرین پیش آمده باشد که مستاجری که به موجب عقد اجاره مالک منافع عین مستاجره شده است آن را به دیگری انتقال می دهد. این موضوع ممکن است هم در مورد املاک تجاری و هم در مورد املاک مسکونی کاربرد داشته باشد. بنابراین، خصوصیتی در اماکن تجاری نیست که موضوع را منحصر به اماکن تجاری بدانیم. اما سوال اساسی این است که آیا مستاجر می تواند منافع عین مستاجره را به دیگیر انتقال دهد؟ اگر پاسخ سوال منفی است، در فرضی که مستاجر منافع عین مستاجره (اعم از ملک مسکونی یا تجاری) را به دیگری منتقل کند، موجر چه اقدامی می تواند انجام دهد؟ در این مقاله به بررسی انتقال منافع مال غیر توسط مستاجر می پردازیم.
انتقال منافع عین مستاجره به دیگری:
به کرات ممکن است پیش بیاید که مستاجر ملکی را از موجر اجاره کند و آن را به دیگری اجاره دهد یا به عبارت بهتر منافع آن را به دیگری منتقل کند. این موضوع در مورد املاک تجاری و مسکونی صادق است. بنابراین، از این حیث تفاوتی میان املاک تجاری و مسکونی نیست. فرض کنید الف خانه ای را از ب اجاره می کند. سپس، منافع موضوع مال اجاره را به ج انتقال می دهد. یا ممکن است الف مغازه ای را از ب اجاره کند. پس از آن عین مستاجره را به ج منتقل کند. در اینجا موجر چه اقدامی می تواند انجام دهد؟
اگر مستاجر منافع عین مستاجره را به دیگری انتقال دهد، این امر مصداق جرم انتقال منافع غیر است؟
این امر، یکی از پرکاربردترین پرونده های دادگستری است. به طوری که تعداد زیادی از موکلین از مشکل انتقال منافع ب غیر توسط مستاجر شکایت می کنند و دنبال راهی برای جلوگیری از این موضوع هستند.
برای پاسخ به این سوال فوق الذکر، ابتدا باید به چند سوال بدوی پاسخ دهیم:
1- مستاجر چه زمانی نسبت به انتقال منافع عین مستاجره به غیر اقدام کرده است؟
2- قرارداد اجاره برای چه مدتی بوده است؟
3- آیا مدتی که در قرارداد اجاره جدید درج شده بیشتر از مدت قرارداد اجاره قبلی است؟
4- آیا مستاجر در ملک تجاری حق کسب و پیشه و تجارت داشته است؟
شرح موضوع و بررسی آن:
باید توجه نمود که به رغم وجود قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 و سال 1376، همچنان قانون مدنی به عنوان قانون مادر بر قراردادهای اجاره حاکم است. مگر در مورد برخی از موضوعات خاص که صرفا در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و یا سال 1376 قانون گذاری شده باشد.
ماده 474 قانون مدنی در خصوص انتقال منافع مال غیر چنین مقرر می کند:
مستاجر میتواند عین مستاجره را به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
در صورتی که مستاجر عین مستاجره را به دیگری انتقال دهد، خود او در برابر مستاجر جدید موجر تلقی می شود. بنابراین، مالک اصلی در قرارداد هیچ دخالتی ندارد. همچنین به موجب ماده 466 قانون مدنی مستاجر با قرارداد اجاره مالک منافع عین مستاجره می شود. البته در طی مدتی که در قرارداد اجاره ذکر شده است. حال فرض کنیم، موجر حق انتقال به غیر را از مستاجر سلب می کند. در این صورت، مستاجر باز منافع عین مستاجره را به دیگری انتقال می دهد.
ماده 466 قانون مدنی چنین بیان می کند:
اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند.
آیا این کار صحیح است؟
عده ای بر این باورند که همانطور که در قرارداد اجاره ذکر شده است، مستاجر نمی تواند عین مستاجره را به دیگری انتقال دهد. بنابراین، در صورت چنین اقدامی می توان شکایت انتقال منافع غیر را مطرح نمود. اما در مقابل عده ای هستند که استدلال می کنند، عقد اجاره یکی از عقود تملیکی در قانون مدنی است. به موجب عقد اجاره، مستاجر برای مدتی مالک منافع می شود. وقتی مستاجر مالک منافع است، می تواند آن را به دیگری انتقال دهد. پس درج چنین شرطی از منظر حقوقی از اعتبار و اعتنا برخوردار نیست. چیزی که مهم است این است که مستاجر باید مدت را رعایت کند. یعنی چه؟
فرض کنید الف مغازه ای را برای مدن یک سال از ب اجاره می کند. 6 ماه از قرارداد اجاره گذشته است. او در 6 ماه باقی مانده، مغازه را به شخص ج برای مدت 6 ماه (همان مدتی که خود مالک منافع عین مستاجره است) انتقال می دهد. در این صورت چنین انتقالی صحیح است و مالک نمی تواند دعوای شکایت منافع غیر را مطرح کنید. انتقال منافع مال غیر
نتیجه گیری مقاله
عنوان شکایت انتقال منافع مال به غیر، در قرارداد های اجاره مطرح می شود. چه اینکه مکن است در اماکن مسکونی و یا تجاری مستاجر که به موجب قراداد اجاره مالک منافع مال را به غیر انتقال دهد. در خصوص نگاه دکترین و حقوقدنان به چنین انتقالی دو نظریه وجود دارد. عده ای بر این عقیده استوارند که در فرضی که حق انتقال منافع عین مستاجره به موجب قرارداد اجاره، از مستاجر سلب شده، او نمی تواند چنین انتقالی را انجام دهد.
بنابراین، اگر مستاجر به رغم امضای این شرط منافع عین مستاجره را به دیگری انتقال دهد، موجر می تواند با موضوع شکایت منافع غیر اقامه دعوا نماید. عده ای دیگر بر این باورند که مستاجر به موجب قرارداد اجاره مالک عین مستاجره برای مدتی محدود شده است. حال، او می تواند منافع را به هر کسی که تمایل دارد انتقال دهد و از این باب تحت عنوان شکایت انتقال منافع غیر قابل پیگیری نیست. شاید این انتقال دلیلی برای موجر برای فسخ قرارداد اجاره باشد. برای درک بهتر به این موضوع باید دید در قرارداد مکتوب میان طرفین، چه ضمانت اجرایی برای انتقال منافع عین مستاجره به غیر تعیین شده است.
نظر شما در خصوص انتقال منافع مال به غیر در قراردادهای اجاره چیست؟ نظرات خود را با ما به اشتراک بگذارید.
قبل از انجام هر امر حقوقی، حتما با وکیل متخصص در آن حوزه مشورت نمایید. گروه وکلای موسسه ترنم عدالت با سالها سابقه در امور حقوقی، کیفری، خانوادگی، ملکی، ثبتی و … شما را در رسیدن به حقوقتان یاری و مساعدت می نمایند. با ما تماس بگیرید.
برای دریافت وقت مشاوره حضوری و یا نلفنی به صفحه درخواست مشاوره و تماس با ما مراجه کنید.