می دانیم که در حالتی که بدهکار بنا بر حکم دادگاه محکوم به پرداخت مالی در حق طلبکار شود، دادگاه می تواند در راستای تقاضای طلبکار، املاک او را توقیف و سپس به مزایده گذارد. اما سوالی که ممکن است با آن مواجه باشیم این است که بدهکار چند مرتبه می تواند ملک طلبکار را به مزایده گذارد؟ روند مزایده چگونه است؟ در این مقاله به بررسی مراحل مزایده گذاشتن ملک بدهکار و تعداد دفعات مزایده می پردازیم.
مزایده ملک بدهکار چه زمانی مطرح می شود؟
فرض کنید طلبکاری علیه بدهکاری اقامه دعوا کرده است. پس از طی مراحل دادرسی، دادگاه، بدهکار را محکوم نموده است. در این راستا، طلبکار تقاضای توقیف شدن آپارتمان مسکونی بدهکار را دارد. آپارتمان بدهکار توقیف می شود. سپس بدهکار مدعی است که آپارتمان در دسته ی مستثنیات دین است و قابل توقیف نیست. اما متاسفانه این ادعای بدهکار هم رد می شود و النهایه بنا به دستور دادگاه آپارتمان شخص بدهکار توقیف می گردد. سپس آپارتمان به مزایده گذاشته می شود. توجه کنید: اگر خانه ای که از بدهکار معرفی می شود در زمره خانه های مجلل و به اصطلاح لاکچری باشد، دراین صورت در دسته مستثنیات دین قرار نمی گیرد. منزلی جزء مستثنیات دین است که متعارف و معقول باشد.
فرض کنید بدهکار خانه ای ویلایی در بالاترین منطقه تهران با متراژ بالا را دارد. این خانه متعارف نیست و طلبکار برای دست یافتن به طلب خود می تواند خانه بدهکار را معرفی کند تا توقیف گردد و سپس در روند مزایده ملک بدهکار به فروش برسد. اما در فرضی که بدهکار یک خانه معمولی با متراژ معمولی و متعارف دارد وفق قانون این خانه در دسته مستثنیات دین قرار می گیرد و قابل توقیف از سوی طلبکار نیست. برای آشنایی بیشتر با مفهوم مستثنیات دین مقاله زیر را بخوانید:
مراحل مزایده گذاشتن ملک بدهکار چگونه است؟
پس از اینکه، ملک بدهکار توقیف شد، باید کارشناس قیمت ملک را کارشناسی کند. سپس برای اعلان مزایده، موضوع نشر آگهی می شود. کسانی که علاقه به شرکت در مزایده دارد، از طریق آگهی مطلع می شوند. ممکن است در جلسات مزایده ملک به فروش برسد و از سوی دیگر نیز ممکن است ملک فروش نرود.اگر در روند مزایده ملک بدهکار، ملک به فروش رفت که از محل آن بدهی طلبکار تادیه می شود. اما اگر در روند مزایده ملک بدهکار، ملک همچنان فروش نرفت تکلیف طلبکار یا طلبکاران چیست؟
اگر ملک در جلسات مزایده به فروش نرود، چه اقدامی باید انجام داد؟
اصولا دو مرتبه ملک به مزایده گذاشته می شود. اگر در این دو مرتبه ملک با قیمت کارشناسی به فروش نرود. در نهایت از آپارتمان رفع توقیف می شود و به بدهکار بازگردانده می شود.
اگر بعد از گذشت مدت زمان دو سال از آخرین مزایده طلبکار مجددا تقاضای توقیف مجدد آپارتمان و فروش آن از طریق مزایده را داشته باشد و از بدهکار نیز مال دیگری شناسایی نسود، آیا می توان آن آپارتمان را مجددا توقیف کرد؟
اداره کل امور امور حقوقی قوه قضاییه وفق مقررات ماده 131 و 132 قانون اجرای احکام مدنی پاسخ این سوال را می دهد:
مزایده برای بار سوم در قانون پیش بینی نشده است. اگر مال مورد مزایده در نوبت اول خریداری پیدا نکرد و طلبکار هم مال دیگری از بدهکار معرفی نکرد و خود مال مورد نظر هم به قیمت کارشناسی پایه به فروش نرفت. در خواست مزایده برای بار دوم برگزار می شود. اما چنانچه در نوبت دوم هم خریداری برای ملک پیدا نشد و طلبکار هم قیمت پایه کارشناسی را قبول نکرد، پس از آن مال به بدهکار بازگردانده می شود. بنابراین، برگزاری مزایده برای بار سوم مغایر با قانون است.
به این قسمت از نظر اداره حقوقی قوه قضاییه توجه کنید:
اما هر گاه در اثر گذشت زمان قابل توجهی یا به هر علت دیگر، شرایط موثر در فروش ملک تغییر کند (یعنی شرایطی که باعث شود یک ملک سریع تر و بهتر به فروش برسد) با احراز و تشخیص دادگاه ذی ربط و با توجه به اینکه لزوم اجرای حکم کماکان برقرار می باشد به نظر می رسد توقیف ملک و مزایده آن به جهت فروش توسط طلبکار با مانعی مواجه نیست. البته تشخیص این موضوع با مرجع قضایی است. بنابراین، چنانچه شرایط اقتصادی تغییر کند و ملک قابل فروش باشد، طلبکار می تواند درخواست مزایده ملک را نماید. البته همان طور که گفتیم مرجع قضایی باید با این امر موافقت نماید تا ملک بدهکار مجددا به مزایده گذاشته شود.
نتیجه گیری مقاله
چنانچه شخصی از دیگری طلبی داشته باشد، در فرضی که اموالی از او می شناسد، می تواند تقاضای توقیف اموال را بدهد. ملک و یا منزل بدهکار نیز یکی از اموالی است که طلبکار می تواند برای توقیف آن اقدام کند. البته اگر خانه بدهکار در دسته خانه های مجلل باشد که متعارف نیست امکان توقیف آن وجود دارد. اما اگر خانه در دسته خانه های متعارف قرار گیرد، جزء مستثنیات دین است و قابل توقیف نیست.
اگر طلبکار مموفق به توقیف ملک بدهکار شد، پس از تعیین ارزش ملک توسط کارشناس، ملک به مزایده گذاشته می شود. بعد از نشر آگهی اشخاصی که تمایل به شرکت در مزایده دارند دعوت می شوند. پروسه مزایده ملک تنها دو مرتبه برگذار می شود. در صورتی که ملک در طی این پروسه به فروش نرود، امکان برقراری مزایده برای مرتبه سوم وجود ندارد. مگر اینکه تغییر اساسی از منظر فروش ملک به وجود آمده باشد که در این صورت طلبکار می تواند تقاضای برگزاری جلسه سوم برای مزایده را بنماید. البته احراز این موضوع با مراجع قضایی صالح است. شرلیطی مثل تغییر در اوضاع و احوال اقتصادی که فروش ملک را تسریع نماید از جمله شرایطی است که طلبکار می تواند به موجب آن تقاضای مزایده ملک بدهکار را بنماید.
آیا تا کنون تجربه مزایه ملک بدهکار را داشته اید؟ در قسمت دیدگاه ها نظرات خود را با ما به اشتراک بگذارید.
قبل از هر گونه اقدام حقوقی یا کیفری حتما با وکیل متخصص در آن حوزه مشورت نمایید. گروه وکلای موسسه ترنم عدالت با سالها سابقه شما را تا زمان رسیدن به حقوقتان یاری و مساعدت می نمایند. با ما تماس بگیرید.
برای دریافت وقت مشاوره حضوری و یا تلفنی به صفحه درخواست مشاوره و تماس با ما مراجعه نمایید.
