در گذشته آپارتمان نشینی مانند امروز رواج چندانی ندشت؛ ولی با گسترش شهرها و ساخته شدن ساختمان های چند طبقه آپارتمان نشینی رواج یافت و مشکلات حقوقی زیادی به وجود آمد که بخش زیادی از آن به دلیل خلأ قانونی در آن بود. به همین جهت در سال 1347 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها به تصویب رسید و در سال 1376 بخشهایی از آن اصلاح گردید. در این قانون محدودیتهایی بر مالکین ساختمان تحمیل شد. همان طور که می دانیم زندگی در آپارتمان دارای دو بخش اختصاصی و مشاع است. البته میان قسمت های اختصاصی و مشاعی ارتباط ناگسستنی وجود دارد به گونه ای که این موضوع در ماده 3 قانون تملک آپارتمان ها بیان شده است. در این نوشتار قصد داریم محدودیتهای زندگی در آپارتمان را بشناسیم و قسمت های اختصاصی و مشاعی ساختمان و نکات آن را شرح دهیم:
قسمت های اختصاصی آپارتمان:
طبق قانون، قسمت هایی از آپارتمان اختصاصی هستند که عرفا برای استفاده انحصاری مالک یا قائم مقام او هستند. اما این امر به این معنا نیست که مالک آپارتمان می تواند هر تغییری در آن ایجاد کند. به موجب ماده 9 قانون تملک آپارتمان ها هیچ مالکی حق ندارد بدون موافقت اکثریت مالکین تغییراتی در شکل سر در یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود در مرئی و منظر بقیه باشد ایجاد کند. این امر یکی از محدودیتهای زندگی در آپارتمان است.
قسمتهای مشترک یا مشاع ساختمان:
منظور از قسمتهای مشترک یا مشاع ساختمان قسمتهایی است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان نیست و به منظور استفاده اختصاصی مالکین تعبیه نمی شود.
دامنه تصرف مالکین در قسمت های مشاعی ساختمان:
ممکن است این سوال پیش بیاید که مالکین چگونه باید در قسمت های مشاع ساختمان تصرف کنند؟ قسمت های مشاع ساختمان مثل حیاط، پارکینگ، راه پله ها، سقف بین دو طبقه و … در ادامه این نوشتار ضمن تعیین محدودیتهای زندگی در آپارتمان با نحوه تصرف مالکین در قسمتهای مشاع ساختمان آشنا می شویم:
بررسی تفصیلی دامنه تصرف مالکین در قسمت های مشترک یا مشاع ساختمان:
در تصرف در قسمتهای مشاع ساختمان که محدودیتهایی برای مالکین به همراه دارد باید به نکات زیر توجه نمود:
1- استفاده متعارف در قسمتهای مشاعی:
هر یک از مالکین در حدود متعارف از قسمتهای مشترک استفاده کند. به این معنا که استفاده یک مالک از قسمتهای مشترک نباید به گونه ای باشد که مزاحم بقیه مالکین شود. مثلا ایجاد سر و صدای ناهنجار بر روی سقف طبقه پایین. اما امتیازاتی نیز وجود دارد که مالک طبقه تحتانی می تواند سقف را سفید کند و یا مالک طبقه فوقانی می تواند بر روی آن رفت و آمد کند و یا اثاث منزل خود را بر روی آن بگذارد.
2- ممنوعیت تغییر در تصرف در قسمتهای مشترک:
هر گونه تغییر در تصرف در قسمتهای مشترک ساختمان باید به موافقت تمامی شرکا باشد و هزینه نگهداری از آن بر عهده تمامی مالکین به نسبت سهم متعارف آن ها است. ماده 4 اصلاحی سال 1376 چنین مقرر می کند: حقوق و تعهدات و سهم هر یک از مالکین از مخارج قسمتهای مشترک آپارتمان متناسب است با نسبت مساحت اختصاصی او به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی ساختمان. البته مدیران در تعیین سهم مالکین نقش زیادی ایفا می کنند.
3- بهره برداری بهتر برای مالکین:
هر یک از مالکین حق هر گونه بهره برداری به منظور استفاده بهتر از قسمتهای اختصاصی را دارند؛ البته به شرط عدم ایجاد مزاحمت برای هر یک از مالکین ساختمان. این امر نیز نشان دهنده یکی دیگر از محدودیتهای زندگی در آپارتمان است. همان طور که در قسمت های قبل گفتیم هر گونه تغییر در سر در که در مرئی و منظر بقیه مالکین باشد ممنوع است.
4- پرداخت هزینه های ساختمان:
هر کس آپارتمانی را خریداری می کند نسبت به مساحت اختصاصی خود در زمینی که ساختمان روی آن واقع شده مشاعا سهیم است و باید هزینه های مربوط به قسمتهای مشترک را بپردازد.
5- پایان عمر مفید ساختمان:
یکی دیگر از محدودیتهای زندگی در آپارتمان این است که در صورتی که عمر مفید یک ساختمان به پایان رسیده باشد و ساختمان دچار فرسودگی شود و بیم خطر جانی یا مالی برای هر یک از مالکین داشته باشد، مالکینی که قصد تجدید بنای ساختمان را دارند می توانند از دادگاه حکم بگیرند و برای آن دسته از مالکینی که قصد بازسازی ساختمان را دارند مسکن استیجاری تهیه کنند. همان طور که گفتیم این نکته نیز یکی دیگر از محدودیتهای زندگی در آپارتمان است.
6- عدم اجبار به نعمیر دیوارها و سقفها:
هیچ یک از مالکین طبقه تحتانی یا فوقانی را نمی توان اجبار به تعمیر دیوارها یا سقفها را کرد؛ مگر اینکه خطر جانی وجود داشته باشد.
اداره آپارتمان یکی دیگر از محدودیتهای زندگی در آپارتمان:
در باب اداره ساختمان باید گفت کلیه تصمیمات در ساختمان باید به اکثریت آرای مالکین است که نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را دارند. اما در ماده 8 همان قانون بیان می کند که عمده مالکین در آن بیشتر از سه نفر باشند مجمع عمومی مالکین مکلف است مدیر یا مدیران را از میان خود انتخاب کند. ولی قانون مدنی نگرشی متفاوت دارد که بیان می کند تجدید بنای قسمتهای مشترک ساختمان فقط در زمانی ممکن است که دفع ضرر به گونه ای دیگر ممکن نباشد و اجبار به تجدید بنای اختصاصی را نپذیرفته است. از سوی دیگر، قانون تملک آپارتمان اجبار به تجدید بنای ساختمان را نه تنها در قسمتهای مشترک بلکه در قسمت های اختصاصی هم پذیرفته است. به نظر شما طبق کدام قانون باید عمل کرد؟
نتیجه گیری:
زندگی در آپارتمان محدودیتهایی را با خود به همراه دارد. مثلا مالکین یک ساختمان نمی توانند در قسمتهای مشترک یا مشاعی تصرف کنند. تصمیم گیری در مورد قسمتهای مشاعی ساختمان باید با اکثریت آرای مالکین که نصف مساحت اختصاصی ساختمان را دارند باشد. البته تصمیمات هیئت مدیره یا مدیر در اداره قسمتهای مشترک یا تجدید بنای ساختما بی تاثیر نیست. همچنین به موجب قانون تملک آپارتمان ها میدران مکلف اند ساختمان را در برابر آتش سوزی بیمه کنند. هر چند قانون مدنی در قسمتهایی با قانون تملک آپارتمانها تفاوت دارد که در متن نوشتار به آنها اشاره کردیم.
نظر شما در خصوص نوشته ” محدودیتهای زندگی در آپارتمان ” چیست؟ دیدگاه ها و نظرات خود را با ما به اشتراک بگذارید.