ماهیت قراردادهای املاک

امروزه همه ما دیده ایم که در آژانس های املاک قراردادهایی منعقد می گردد. توضیح آنکه زمانی که شخصی می خواهد ملک خود را بفروشد، خریدار و فروشنده در یک آزانس املاک حاضر می شوند و قراردادی فی ما بین آن دو تنظیم می گردد. اما سوال اساسی این است که ماهیت قراردادهای انعقادی در آژانس املاک چیست؟ آیا مبایعه نامه هستند یا قولنامه؟ اصلا چه تفاوتی میان مبایعه نامه و قولنامه وجود دارد؟ مگر این دو مفهوم مترادف نیستند؟ در این مقاله به موضوع ماهیت قراردادهای  املاک و ذکر تفاوت بین مبایعه نامه و قولنامه می پردازیم. 

فرق قولنامه و مبایعه نامه:

قولنامه یعنی دادن تعهد به دیگران برای انجام کاری. به عبارت بهتر، قولنامه وعده بیع است نه خودِ بیع. اما مبایعه نامه یعنی فروش یک مال به شخص دیگر. به عبارت ساده تر، با قولنامه هیچ عقدی میان فروشنده و خریدار منعقد نمی شود. صرفا فروشنده به خریدار وعده می دهد که این مال متعلق به تو خواهد بود. این در حالی است که با مبایعه نامه فروشنده مال خود را به خریدار منتقل می کند و بیع تحقق می باید. حال سوال پیش می آید این است که:

قراردادی که در آژانس املاک تنظیم می گردد قولنامه است یا مبایعه نامه؟ 

برای تعیین ماهیت قراردادهای املاک باید بین دو فرض قائل به تفکیک شویم:

1- چنانچه فروشنده قولنامه را امضا کرده باشد؛ یعنی چیزی به کسی نفروخته است. بلکه وعده و تعهدی مبنی بر فروش به او داده است. بنابراین، تا زمانی که فروشنده به قول خود عمل کند، همچنان مالک ملک است و هر تصرفی می تواند در آن بکند.

2- اما در صورتی که فروشنده مبایعه نامه را امضاء کرده باشد؛ به این معنا است که مالکیت ملک را به دیگری انتقال داده است. بنابراین، از آن لحظه به بعد، خریدار مالک ملک شده است. پس، فروشنده باید در مدت زمان مقرر در دفتر اسناد رسمی حضور پیدا کند و ملک را به طور رسمی به خریدار انتقال دهد. در غیر این صورت خریدار می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را علیه فروشنده اقامه نماید.

تعیین ماهیت قراردادهای آژانس املاک:

در مورد قراردادهای انعقادی در آژانس های املاک، عده ای بر این عقیده هستند که این قراردادها قولنامه هستند و در مقابل عده ای دیگر از اساتید حقوق بر آنند که قرارداد انعقادی در آژانس املاک مبایعه نامه است. در ادامه به ادله هر کدام از اساتید حقوق در این راستا اشاره می نماییم.

1- عمده استدلال اساتیدی که معتقدند قراردادهای انعقادی در آژانس املاک قولنامه هستند:

به موجب مواد 22، 46 و 47 قانون ثبت، معاملاتی که در خصوص املاک انجام می شود مطابق قانون باید در دفترخانه اسناد رسمی انجام شود تا سند رسمی برای آن ها صادر گردد. اما چنانچه افراد به دفتر خانه مراجعه نکنند و با اسناد و قراردادهای عادی نسبت به خرید و فروش ملک اقدام نمایند، این خرید و فروش در هیچ یک از ادارات و محاکم دادگستری قابل قبول نیست. 

ماده 48 قانون ثبت چنین بیان می کند:

سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.

بنابراین، عمده نظر این اساتید بر این است که ماهیت قراردادهای املاک در دسته قولنامه قرار می گیرند نه مبایعه نامه. چرا که مطابق قانون بیع واقعی بیعی است که در دفترخانه اسناد رسمی انجام شود. البته طرفین می توانند الزام یکدیگر ار به تعهداتی که در قولنامه دارند بخواهند. اما با امضا قرارداد خریدار مالک نمی شود. فروشنده نیز مالکیت خود را از دست نمی دهد.

2- عمده استدلال اساتیدی که معتقدند قراردادهای انعقادی در آژانس املاک مبایعه نامه هستند:

بنا بر نظر این دسته، خرید و فروش طبق قانون یک قرارداد رضایی است. یعنی همین که خریدار و فروشنده قصد و اراده مبنی بر انجام معامله داشته باشد، کافیست. بنابراین حضور خریدار و فروشنده در دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی تنها به منظور ایفای تعهدی است که بر گردن فروشنده است تا با صادر شدن سند رسمی مالکیت خریدار بتواند مالکیت خود را در نزد مراجع قضایی محرز و مشخص کند. طبق نظر این گروه، ما برای اینکه بفهمیم قراردادی منعقد شده است یا نه باید به قصد و رضای طرفین نگاه کنیم. با توجه به عرف رایج در زمان حاضر، قصد طرفین نقل و انتقال است. پس، ماهیت قراراد تنظیم شده در املاک فی ما بین خریدار و فروشنده مبایعه نامه نام دارد نه قولنامه.

رویه قضایی کدام نظر را ارجح می داند؟ ماهیت قرارداد املاک قولنامه است یا مبایعه نامه؟

آنچه قضات در عمل انجام می دهند این است که قراردادهای انعقادی در آژانس املاک را مبایعه نامه می دانند. چرا که سعی دارند که توازنی فی ما بین قصد و اراده معامله کنندگان ایجاد نمایند. اما اشخاص باید هر چه سریع تر برای تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند. هر چند آرای وحدت رویه متناقضی در این خصوص صادر شده است و نظرات شورای نگهبان نیز یک بحث گسترده و اختلافی را در این خصوص ایجاد کرده است. چرا که در صورت عدم تنظیم سند رسمی در دعاوی ای همچون اعتراض ثالث اجرایی، خلع ید، اثبات مالکیت، و … مشکل ایجاد می شود. بنابراین توصیه بر این است که طرفین معامله پس از تنظیم مبایعه نامه، نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام نمایند.

نتیجه گیری مقاله

در مورد قراردادهای تنظیمی در آژانس های املاک اختلاف نظر وجود دارد. برخی بر این باورند که قراردادهای تنظیمی صرفا قولنامه و وعده بیع است نه خودِ بیع. چرا که در قانون ثبت، سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد. اما، در مقابل برخی دیگر بر این باورند صرف وجود قصد و اراده کفایت می کند. چه اینکه عقد بیع یک عقد رضایی است و لزوم تنظیم سند رسمی بابت تعهدی است که بر گردن فروشنده است تا خریدار بتواند مالکیت خود را در نزد مراجع قضایی و ادارات اثبات نماید.

متاسفانه در محاکم قضایی نیز در خصوص ماهیت دقیق قراردادهای انعقادی در آژانس املاک، با خلآ صدور آرای واحد رو به برو هستیم.. اما اکثرا بر این باورند که قراردادهای انعقادی ماهیت مبایعه نامه را دارند. بنابراین، به صرف امضای مبایعه نامه مالکیت از بایع به فروشنده منتقل می گردد. لیکن، هر چه سریع تر طرفین باید نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام کنند. چرا که داشتن سند رسمی مهر تاییدی بر مالکیت خریدار است و او به راحتی می تواند مالکیت خود را در مراجع قضایی اثبات نماید. همچنین امکان انتقال مال به غیر نیز با تنظیم سند رسمی به شدت کاهش می یابد. این در حالیست که ممکن است شخصی پس از انعقاد مبایعه نامه با خریدار، آن ملک را به دیگری منتقل کند. 

نظر شما چیست؟ به نظر شما ماهیت قراردادهای املاک مبایعه نامه است یا قولنامه؟

قبل از انجام هر امر حقوقی حتما با وکیل متخصص در آن حوزه مشورت نمایید. گروه وکلای موسسه ترنم عدالت با سالها سابقه در امور خانوادگی، کیفری، ملکی، ثبتی، امور حسبی  و … شما را در رسیدن به حقوقتان یاری و مساعدت می نماید. با ما تماس بگیرید. 

برای دریافت وقت مشاوره حضوری و یا تلفنی به صفحه درخواست مشاوره و تماس با ما مراجعه کنید.