قرارداد مشارکت در ساخت، یکی از پیچیده ترین انواع قراردادها است. به گونه ای که عدم مشورت با وکیل یا کارشناس حقوقی قبل از تنظیم قرارداد، ممکن است با مشکلات بزرگی و لاینحلی مواجه شوید. قراردادهای مشارکت در ساخت به دلیل ماهیت آنها معمولا طولانی مدت هستند. چه اینکه، سازنده یا سازندگان قرار است در پرتوی این قرارداد، ملکی را تخریب کنند و از نو بازسازی نمایند. بنابراین، حدوث یک واقعه غیر قابل پیش بینی، غیر قابل اجتناب و خارجی امری معمول است. در این مقاله به موضوع حدوث قوه قهریه در قرارداد مشارکت در ساخت می پردازیم.
تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
معمولا شما باید در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ماده یا بندی با موضوع تعهدات سازنده در مقابل مالک یا مالکین تنظیم کنید. در این ماده یا بند، طرفین تعهدات احتمالی سازنده نسبت به مالک یا مالکین را تعریف می کنند.
نمونه از تعهدات سازنده در برابر مالکین به شرح زیر است: قوه قهریه در قرارداد مشارکت در ساخت
1- سازنده متعهد به انجام و پوشش بیمه تأمین اجتماعی کلیه کارگران و کارکنان مشغول به کار در پروژه فوق و نیز پوشش بیمه مسئولیت مدنی جهت خطرات و حوادث احتمالی برای کارگران در کارگاه و ساختمانهای همسایگان و رهگذران و خسارتهای ناشی از بروز حوادث ساخت و ساز می‌باشد.
2-مسئولیت هر گونه کشف فساد و موارد اخلاقی و استخدام اتباع بیگانه که به صورت غیرقانونی در این پروژه مشغول به کار شوند مربوط به سازنده می‌باشد و نامبرده شخصاً مسئول جوابگویی به عواقب آن خواهد بود و از مالکین در این خصوص سلب مسئولیت میشود.
3-مدیریت و مسئولیت کل پروژه از زمان تحویل ملک کلنگی تا اتمام پروژه و انجام مراحل اداری و اجرایی ساختمان و در طول مدت قرارداد بر عهده سازنده می باشد.
4- تهیه مصالح و ساخت و ساز ساختمان بر طبق مفاد این قرارداد و بر اساس نقشه‌های مصوب و مشخصات اجرایی مندرج و با تصویب مالکین یا نماینده ایشان به طور کامل از هر جهت تا تحویل کلید و اسناد مربوط به آپارتمانهای احداثی در این قرارداد بر عهده سازنده خواهد بود.
و … قوه قهریه در قرارداد مشارکت در ساخت
بنابراین، سازنده یا شریک دوم در قرارداد مشارکت در ساخت متعهد و ملتزم است که به وظایف خود در قرارداد مشارکت رد ساخت عمل کند. اگر در اثر خودداری از تعهداتش خسارتی به طرف دیگر یا مالک برسد، سازنده مسئول جبران آن خسارت ها است. معمولا طرفین وجهی را به عنوان خسارت در قرارداد در نظر می گیرند تا خسارت را تامین کند. قوه قهریه در قرارداد مشارکت در ساخت
حدوث فورس ماژور یا قوه قهریه در قرارداد
گاهی ممکن است حادثه ای خارجی، فیرقابل اجتناب و غیر قابل پیشگیری در قرارداد اتفاق بیفتد. حادثه ای که رخ دادن آن ممکن است از محدوده اختیارات سازنده خارج باشد. به گونه ای که سازنده اختیاری جهت جلوگیری از وقوع رخداد نداشته باشد. در این صورت می توان گفت که سازنده مسئولیتی جهت جبران خسارت به طرف دیگر قرارداد نخواهد داشت. پس، در چنین فرضی، سازنده از انجام تعهدات خود معاف خواهد شد. با یک مثال موضوع را شرح می دهیم:
فرض کنید، سازنده مشغول ساخت و ساز در ملکی است که ناگهان زمین لرزه ای رخ می دهد. سپس، بخشی از ساختمان که در حال نوسازی بوده، تخریب می گردد.
همان طور که می دانیم، حدوث زمین لرزه، از حدود اختیارات سازنده خارج است. بنابراین، مالک یا مالکین نمی توانند از او خسارت دریافت کنند.
مقنن در ماده 227 قانون مدنی این چنین اشاره می کند: قوه قهریه در قرارداد مشارکت در ساخت
متخلف از انجام تعهد وقتی محکوم به تادیه خسارت میشود که نتواند ثابت نماید که عدم انجام به واسطه علت خارجی بوده است که نمیتوان مربوط به او نمود.
ماده 229 قانون مدنی در خصوص قوه قاهره یا فورس ماژور چنین مقرر می نماید:
اگر متعهد به واسطه حادثه که دفع آن خارج از حیطه اقتدار اوست نتواند از عهده تعهد خود برآید محکوم به تادیه خسارت نخواهد بود.
شروط لازم برای تحقق قوه قاهره یا فورس ماژور چیست؟ قوه قهریه در قرارداد مشارکت در ساخت
قوه قاهره یا فورس ماژور زمانی باعث رفع مسئولیت سازنده می شود که سه شرط زیر در آن وجود داشته باشد:
1- خارج از اراده طرفین باشد.
2- قابل اجتناب نباشد.
3- قابل پیش بینی نباشد.
در صورتی که این سه شرط وجود داشته باشد، قوه قاهره یا فورس ماژور محقق می گردد.
قوه قاهره در قراردادهای مشارکت در ساخت
معمولا در قراردادهای مشارکت در ساخت ماده ای با موضوع قوه قهریه در قرارداد وجود دارد. مصادیق قوه قهریه نیز مواردی از قبیل سیل، زلزله، طوفان، آتش سوزی، کرونا و… است. چرا که در صورت رخداد هر کدام از این موارد که همگی غیر قابل پیش بینی، غیر قابل اجتناب و خارجی هستند سازنده از انجام تعهدات خود مغفول می ماند. قوه قهریه در قرارداد مشارکت در ساخت
حکم قضیه فورس ماژور در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
اگر طرفین قرارداد (سازنده و مالک) خود تصمیم به انعقاد قرارداد مشارکت رد ساخت بگیرند ممکن است نتوانند حکم قضیه را به صراحت و از منظر قانونی مشخص کنند. از این روست که گفته می شود قبل از تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت با وکیل یا کارشناس حقوقی حوزه تنظیم قرارداد مشورت کنید. چه اینکه اگر حکم قضیه فورس ماژور در قررداد مشارکت رد ساخت چیش بینی نشود، ممکن است سازنده به هر بهانه واهی از انجام تعهدات خود شانه خالی کند.
نمونه متن وقوع فورس ماژور در قرارداد مشارکت در ساخت: قوه قهریه در قرارداد مشارکت در ساخت
در مواردی که به علت بروز حوادث قهریه‌ای که غیر قابل پیش‌بینی و غیر قابل انتساب به طرف دوم بوده و جلوگیری یا رفع آن از عهده طرف دوم خارج بوده، انجام تمام یا بخشی از تعهدات موضوع قرارداد غیرممکن گردد، طرف دوم مکلف است مراتب را در اسرع وقت با ارائه اسناد و مدارک مثبته به اطلاع طرف اول رسانده و درخواست تمدید مدت قرارداد را بنماید.
تبصره: در صورتیکه به موجب تقصیر و اهمال طرف دوم (سازنده) سازه احداثی تخریب گردد، مسئولیت بازسازی آن بر عهده سازنده خواهد بود.
متن فوق، یکی از متن های حقوقی برای حدوث قوه قاهره در قرارداد مشارکت در ساخت است. بنابراین، حتما در قرارداد ذکر نمایید که در صورت وقوع یک حادثه خارجی، غیر قابل پیش بینی و غیر قابل اجتناب سازنده مکلف است موارد را به صورت کتبی به اطلاع مالک یا مالکین برساند و از آنها تقاضای مهلت برای انجام قرارداد را نماید. در صورت عدم انجام، مالک یا مالکین می توانند قرارداد را فسخ نماید. قوه قهریه در قرارداد مشارکت در ساخت
برای دریافت وقت مشاوره حضوری و یا تلفنی به صفحه درخواست مشاوره و تماس با ما مراجعه کنید.
