فسخ درلغت به معنای تباه کردن و زایل کردن است. اما در اصطلاح حقوقی منظور از فسخ قرارداد بر هم زدن یکجانبه قرارداد است. در واقع، فسخ قرارداد یکی از راه های انحلال قرارداد است. به راه های فسخ قرارداد، خیار (اختیار بر هم زدن معامله) اطلاق می شود. در این مقاله به راه های فسخ قرارداد می پردازیم.
راه های فسخ قرارداد
از آنجایی که اصل بر لازم الاجرا بودن قراردادها است؛ لذا فسخ قرارداد تابع قوانین ویژه ای است. فسخ قرارداد با کمک خیارات مندرج در قانون امکان پذیر است. منظور از خیار در علم حقوق، اختیار بر هم زدن معامله است. خیارات در قانون مدنی در ماده 396 قانون مدنی احصاء شده است که به شرح زیر است:
«خیارات از قرار ذیل‌اند:
۱) خیار مجلس
۲) خیار حیوان
۳) خیار شرط
۴) خیار تاخیر ثمن
۵) خیار رویت و تخلف وصف
۶) خیار غبن
۷) خیار عیب
۸) خیار تدلیس
۹) خیار تبعض صفقه
۱۰) خیار تخلف شرط».
خیار مجلس
اولین اختیار فسخ در قانون مدنی «خیار مجلس» است. منظور از خیار مجلس این است که طرفین معامله مادامی که از مجلس عقد خارج نشدند امکان بر هم زدن معامله را دارند. فرض کنید هادی خانه ای را به شهاب فروخته است. در این مثال، در مجلس عقد و پس از مذاکره، قبل از اینکه طرفین مجلس را ترک کنند، شهاب می تواند با استفاده از خیار مجلس معامله را بر هم بزند.
نکته (1): اگر به جای یکی از طرفین، وکیل او باشد، چنانچه حق بر هم زدن معامله را داشته باشد می تواند از این خیار استفاده کند. در غیر این صورت حق فسخ به استناد خیار مجلس را ندارد. ماده 397 قانون مدنی در این خصوص مقرر نموده است:
«هر یک از متبایعین بعد از عقد فی المجلس و مادام که متفرق نشده‌اند اختیار فسخ معامله را دارند».
خیار حیوان
دومین خیار احصاء شده در قانون مدنی، خیار حیوان است. این اختیار فسخ برای زمانی است که مورد معامله حیوان باشد. در این صورت مشتری می تواند ظرف 3 روز از تاریخ معامله عقد را فسخ کند.
نکته (2): منظور از حیوان در ماده 398 قانون مدنی حیوان معین است نه کلی در معین یا کلی فی الذمه. فرض کنید هادی روز شنبه یک سگ از نژاد ژرمن شپرد به شهاب می فروشد. در اینجا شهاب تا روز سه شنبه وقت خواهد داشت تا معامله را بر هم بزند. منظور از حیوان کلی در معین یا کلی فی الذمه این است که حیوان دقیقاً مشخص نیست. مثلاً هادی از یک حوض پر از ماهی 3 عدد ماهی به شهاب می فروشد (کلی در معین) یا هادی قرار است 3 عدد ماهی به شهاب بفروشد (نه از یک حوض معین) (کلی فی الذمه).
نکته (3): خیار حیوان در موقعیتی جاری می شود که حیوان موجود باشد. بنابراین اگر حیوان تلف یا ناقص شود دیگر اختیار فسخ وجود نخواهد داشت.
نکته (4): خیار حیوان برای جایی است که حیوان زنده باشد. مثلاً اگر کسی گوشت ماهی یا تن ماهی را به دیگری بفروشد خیار حیوان جاری نمی گردد. ماده 398 قانون مدنی مقرر می کند:
«اگر مبیع حیوان باشد مشتری تا سه روز از حین عقد اختیار فسخ معامله را دارد».
خیار شرط
سومین خیار نام برده در قانون مدنی خیار شرط است. معمولاً در زمان انعقاد عقد طرفین شرط می کنند که برای فروشنده یا مشتری در ظرف مهلت معینی اختیار فسخ معامله وجود داشته باشد. مثلاً هادی خانه خود را به شهاب می فروشد و در مبایعه نامه ذکر می کند که شهاب تا یک هفته از تاریخ عقد اختیار فسخ قرارداد را داشته باشد.
نکته (4): اگر ابتدا و زمان شروع خیار ذکر نشده باشد، ابتدای آن از تاریخ عقد خواهد بود.
نکته (5): اگر برای اختیار بر هم زدن معامله مهلتی در نظر گرفته نشده باشد هم شرط و هم عقد باطل است. مثلاً اگر در عقد چنین ذکر شده باشد که شهاب حق فسخ معامله را خواهد داشت؛ اما برای آن مدتی در نظر گرفته نشده باشد، هم معامله و هم شرط باطل است.
خیار تأخیر تأدیه ثمن
چهارمین خیار، خیار تأخیر تأدیه ثمن است. این خیار دارای احکام ویژه ای است. در صورتی که مبیع عین معین یا کلی در معین باشد و فروشنده نیز مورد معامله را تسلیم خریدار نکرده باشد و فروشنده مطالبه ثمن قرارداد را نکرده باشد و برای تأدیه ثمن نیز مهلتی در نظر گرفته نشده باشد و 3 روز از تاریخ عقد بیع نیز بگذرد، بایع حق دارد به استناد خیار تأخیر تأدیه ثمن معامله را فسخ کند. ماده 402، 403 و 404 قانون مدنی چنین مقرر کرده است:
«هر گاه مبیع عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین اجلی معین نشده باشد اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد بایع مختار در فسخ معامله میشود».
ماده 403:
«اگر بایع به نحوی از انحاء مطالبه ثمن نماید و به قرائن معلوم گردد که مقصود التزام به بیع بوده است خیار او ساقط خواهد شد».
ماده 404:
«هر گاه بایع در ظرف سه روز از تاریخ بیع تمام مبیع را تسلیم مشتری کند یا مشتری تمام ثمن را ببایع بدهد دیگر برای بایع اختیار فسخ‌نخواهد بود اگر چه ثانیاً بنحوی از انحاء مبیع به بایع و ثمن به مشتری برگشته باشد».
نکته (6): اگر خریدار تنها قسمتی از ثمن را بدهد نه همه آن را اختیار فسخ برای فروشنده همچنان باقی است. ماده 407 قانون مدنی مقرر می کند:
«تسلیم بعض ثمن یا دادن آن به کسی که حق قبض ندارد خیار بایع را ساقط نمیکند».
نکته (7): اگر مشتری برای دادن ثمن ضامن دهد و یا بایع ثمن را به دیگری حواله نماید در این صورت بایع حق فسخ نخواهد داشت. ماده 408 بیان می کند:
«اگر مشتری برای ثمن ضامن بدهد یا بایع ثمن را حواله دهد بعد از تحقیق حواله خیار تاخیر ساقط میشود».
خیار رویت و تخلف از وصف
پنجمین خیار در قانون مدنی، خیار رویت و تخلف از وصف است. این خیار برای جایی است که یکی از طرفین معامله مالی را سابقاً دیده؛ اما در حال حاضر آن را ندیده است و بر اساس آنچه قبلاً دیده آن را خریداری می کند؛ اما بعداً آشکار می شود که مال زبور اوصاف سابق را ندارد، در اینجا خریدار می تواند به استناد خیار رؤیت معامله را فسخ کند. ماده 413 قانون مدنی مقرر می کند:
«هر گاه یکی از متبایعین مالی را سابقاً دیده و به اعتماد رویت سابق معامله کند و بعد از رویت معلوم شود که مال مزبور اوصاف سابقه را‌ندارد اختیار فسخ خواهد داشت».
حال اگر کسی مالی را بر اساس اوصاف بخرد و بعد از انعقاد معامله معلوم شود که آن مال دارای اوصاف ذکر شده نیست می تواند به استند خیار تخلف از وصف معامله را فسخ کند. ماده 410 قانون مدنی مقرر می کند:
«هر گاه کسی مالی را ندیده و آن را فقط به وصف بخرد بعد از دیدن اگر دارای اوصافی که ذکر شده است نباشد مختار میشود که بیع را‌فسخ کند یا به همان نحو که هست قبول نماید».
خیار غبن
ششمین خیار، به عنوان یکی از راه های فسخ قرارداد، خیار غبن است. منظور از غبن ضرر رساندن در معامله است. فرض کنید هادی خانه خود را به قیمت 4،000،000،000 تومان به شهاب می فروشد. در حالی که قیمت واقعی خانه 2،000،000،000 تومان بیشتر نیست. در این صورت برای شهاب خیار غبن وجود دارد.
نکته (8): زمانی می توان از خیار غبن استفاده کرد که ضرر وارد شده از نظر عرفی قابل مسامحه نباشد. در مثال فوق اگر قیمت واقعی خانه 3،990،000،000 تومان باشد غبنی اتفاق نیفتاده است.
نکته (9): منظور از غبن فاحش خمس و یا حتی عشر قیمت موضوع مورد معامله است و بیشتر از این موارد مشمول غبن افحش است. بنابراین اگر قیمت خانه ای 500،000،000 تومان باشد و فروشنده آن را 500،000،000 تا 100،000،000 میلیون گران تر بفروشد غبن فاحش و بیشتر از آن غبن افحش است.
ماده 416 و 417 قانون مدنی مقرر می دارد:
«هر یک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن میتواند معامله را فسخ کند».
ماده 417:
«غبن در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد».
نکته (10): اگر فروشنده تفاوت قیمت را به خریدار بدهد همچنان برای خریدار حق فسخ وجود دارد؛ مگر اینکه خود او راضی شود.
خیار عیب
هفتمین خیار در قانون مدنی خیار عیب است. اگر پس از انعقاد معامله معلوم شود که میبع معیوب بوده است مشتری 3 راه خواهد داشت:
- مبیع را به طور معیوب قبول کند؛
- تفاوت قیمت مال صحیح و مال معیوب را از فروشنده بخواهد (اَرش)؛
- فسخ قرارداد به استناد ماده 422 قانون مدنی.
فرض کنید هادی خودروی خود را به شهاب می فروشد. لیکن در صندلی های خودرو عیبی وجود دارد. در اینجا شهاب می تواند معامله را به استناد خیار عیب فسخ کند و یا تفاوت قیمت خودرو با صندلی های سالم و این خودروی معیوب را از هادی بخواهد و یا خودرو را به همین شکل قبول کند. ماده 422 قانون مدنی مقرر کرده است:
«اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبیع معیوب بوده مشتری مختار است در قبول مبیع معیوب یا اخذ ارش یا فسخ معامله».
البته در مواردی اختیار فسخ به استناد خیار عیب وجود نخواهد داشت:
- تلف شدن مبیع (یا در نزد مشتری یا منتقل کردن آن به دیگری)؛
- ایجاد تغییر در مورد معامله (مثلاً هادی مقداری چوب به شهاب می فروشد حالا شهاب چوب ها را تبدیل به مجسمه ای کرده است؛ در اینجا نمی تواند به استناد معیوب بودن چوب ها معامله را فسخ کند)؛
- ایجاد شدن عیب دیگری در مورد معامله.
نکته (11): اگر چند چیز در ضمن یک عقد فروخته شوند و برخی از آنها سالم باشند و برخی دیگر معیوب باشند در اینجا مشتری می تواند همه را قبول کند و به جای آنها ارش (خسارت) بگیرد یا تمام معامله را بر هم بزند.
خیار تدلیس
خیار هشتم، خیار تدلیس است. این خیار یکی از راه های فسخ قرارداد است. منظور از تدلیس به کار بردن اعمالی است که موجب گمراهی طرف مقابل شود. ماده 438 در این خصوص مقرر می دارد:
«تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود».
فرض کنید نازنین دستبند خود را به عنوان طلا به الهام می دهد؛ اما بعدا معلوم می شود که طلا نیست و نازنین الهام را فریب داده است.
خیار تبعض صفقه
خیار نهم، خیار تَبَعُض صَفقه است. منظور از تَبَعُض صَفقه جزء جزء شدن معامله است. فرض کنید هادی خودرو و خانه خود را طی یک قرارداد به شهاب می فروشد. معامله نسبت به خودرو صحیح است؛ اما نسبت به خانه به دلیل فضولی بودن باطل است. در اینجا شهاب می تواند معامله را به استناد خیار تبعض صفقه فسخ کند یا نسبت به قسمتی که صحیح است قبول کند و نسبت به قسمتی که باطل است تقاضای استرداد ثمن کند.
ماده 441 قانون مدنی مقرر کرده است:
«خیار تبعض صفقه وقتی حاصل میشود که عقد بیع نسبت به بعض مبیع به جهتی از جهات باطل باشد در این صورت مشتری حق خواهد داشت بیع را فسخ نماید یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است قبول کند و نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده است ثمن را استرداد کند».
خیار تخلف از شرط
یکی از راه های فسخ قرارداد، استفاده از خیار تخلف از شرط صفت است. ممکن است در معامله ای شرطی در نظر گرفته شده باشد و در صورتی که شرط انجام نشود معامله قابل فسخ از سوی طرفی که شرط به نفعش بوده، خواهد بود.
احکام ویژه برای فسخ قرارداد
1- حق بر هم زدن معامله (خیارات) به ورثه به ارث می رسند.
چنانچه فردی قبل از فسخ قرارداد فوت نمود، ورثه او می توانند قرارداد را فسخ نمایند.
2- می توان اسقاط خیارات را در معامله شرط نمود:
برای این کار عبارت «اسقاط کافه خیارات» به کار برده می شود.
3- اگر فروشنده و خریدار هر دو حق فسخ قراردادی را داشته باشند:
اگر یکی از طرفین، قرارداد را فسخ کند و دیگری امضا کند، قرارداد منفسخ می شود (انفساخ یکی از طرق انحلال قرارداد است که به طور قهری انجام می شود).
برای دریافت وقت مشاوره حضوری و تلفنی به صفحه درخواست مشاوره مراجعه کنید.
